原题：三亚天涯区以“党建引领＋国企兜底＋平价服务”探索老旧小区治理新路

  “三无小区”有了“红色管家”

  6月23日上午，保洁员方小凤拎着扫帚走进三亚市天涯区合成公寓小区。楼道、平台、车棚，逐一清扫，垃圾筐里只有零星的纸屑和烟头。

  “刚来的时候，这里的垃圾一车一车往外拉，现在干净多了。”方小凤在这里做了近两年的保洁工作，亲眼看着这个建成近30年的老旧小区一天天变干净。

  此前，该小区是典型的“三无”小区——无物业管理、无主管部门、无人防物防。由于缺乏管理，这里曾电线乱飞、污水横流、矛盾不断。如今，整洁的楼道、规范的充电棚、智能的门禁系统，加上基础物业费每平方米每月0.8元的公益化定价，让40多户居民有了实实在在的获得感。

  改变，始于天涯区探索的“党建引领+国企兜底+平价服务”治理模式。

  破“三无”之困

  从没人管到管得好

  与合成公寓小区仅一街之隔的天山大厦建于1993年，共有90多户居民居住于此，曾经也是天涯区群众街社区典型的老旧失管小区。

  三亚群联福民物业有限公司副总经理陈学栋坦言：“多年无人管护，让小区积攒了诸多治理难题——车辆乱停堵路，安防设施一片空白，水电费加价收缴，居民日常诉求无处申诉。”

  老旧“三无”小区大多楼栋少、规模小、设施旧，运维成本高、盈利空间低，市面上绝大多数市场化物业公司不愿接手，让这类小区长期陷入治理真空。

  2023年，天涯区创新基层治理路径，推出“‌党建引领+国企兜底+平价服务”联办兜底模式。由区属国企天涯区城投公司联合群众街社区，合资成立“红色”物业——三亚群联福民物业有限公司，专门承接辖区零散老旧“三无”小区托管工作，精准填补市场服务空白。公司逐步接管合成公寓小区、天山大厦等小区，为长期无人管护的老旧小区配齐专属“管家”。

  “新物业进驻小区，最难的是取得居民的信任。”群众街社区党总支部书记、居委会主任方晓龙告诉海南日报全媒体记者，一开始居民对物业有抵触心理与信任壁垒。

  为破解这一难题，物业进驻前期，由社区牵头、物业配合，依托网格化治理体系，开展全方位入户宣讲与座谈沟通。工作人员逐户走访居民，先做好核心居民的思想沟通，再以点带面向全体居民普及物业服务内容、收费标准、改造规划，耐心解读治理优势、算清民生实惠账，最大限度凝聚治理共识。

  通过耐心细致的前置沟通，逐步打消居民顾虑，为物业顺利进驻、规范化管理落地筑牢群众基础。三亚群联福民物业有限公司正式进驻后，迅速落地一系列整治举措——取消水电违规加价，严格执行国家统一收费标准；常态化开展垃圾清运、全域保洁、化粪池清理、小区消杀；修缮破损管道、楼道照明等公共设施，彻底扭转了小区长期失序失管的局面。

  “住了20年，小区环境越来越干净规范，规范计费后，每月水电费也省下了一大笔。”天山大厦住户杜阿姨表示。

  解“平价”之题

  “红色”物业引领下的集约化运营

  小区实行公益化定价，基础物业费每平方米每月0.8元，普惠属性十足。但每月每平方米0.8元的物业费，远不足以覆盖单小区人工、运维成本，如何实现公益服务与可持续运营的双向平衡？天涯区凭借红色党建赋能与国企集约化运营模式，给出了专属答案。

  作为社区与国企联办的红色物业，三亚群联福民物业有限公司成立党支部，深度联动社区党员、网格员参与小区治理。通过党员带头清理杂物、维修设施、调解邻里纠纷，把党建工作融入物业服务各环节，搭建起物业、社区、居民之间的沟通桥梁，让基层治理更有温度、更有效率。

  “单个的小区运维必然亏损，我们靠‘一拖多’集约化模式，以点补面、规模减负。”天涯区城投公司总经理李南发介绍，公司统筹托管多个老旧小区，实行资源共享、人员共用，大幅压缩运营成本。财务、行政等管理人员统一调配，保洁、水电维修人员跨小区轮岗作业，避免了传统物业单小区运营人力冗余、成本过高的弊端。

  对“三无”小区治理而言，优先保障保洁、安防两大核心民生需求，精准压降非必要开支，让平价服务得以落地生根。

  目前，城投公司持续扩面推进治理工作，今年已新增接管2个老旧小区，规模化治理效应持续凸显。

  依托国企资源优势，小区硬件短板加速补齐。物业进驻后，统一规划停车位、新建电动车充电棚、加装智能门禁与监控系统，全方位筑牢小区安全防线。同时推出便民公益服务，居民家中灯泡、水龙头等小件设施损坏，只需自备配件，物业水电工免费上门维修，切实为居民降低运维成本。

  方晓龙表示，平价物业的落地，真正实现了低成本、高服务的民生利好。如今在常态化管护下，合成公寓小区、天山大厦的环境持续提质。

  “以前下水道常年渗水，现在设施全部修缮到位，有问题微信群反馈就能快速解决。”在合成公寓小区居住十余年的住户毛娅夕对变化十分认可。

  拓“长效”之路

  从临时托管到“信酬制”探索

  老旧小区治理，一时整治易，长效保持难。

  三亚全市现有住宅小区900多个，其中无物业小区多达267个，量大面广、治理难度突出。

  李南发坦言，部分居民受以往物业乱象影响，抵触情绪浓厚，使得部分小区物业费收缴率不高，极大增加了治理推进难度。

  “群众街社区借鉴外省的先进经验，谋划推行‘信酬制’物业服务模式。”方晓龙解释，所谓“信酬制”即“信任+酬金”模式，通过构建“小区党支部-楼栋党小组-党员中心户”治理体系，建立互信基础，从制度层面打通长效治理堵点。

  “区别于传统物业包干制，‘信酬制’以居民信任为核心，实行资金、服务全透明化管理，小区所有物业费、公共收益归全体业主所有，物业仅提取20%作为服务酬金，年度剩余资金全部反哺小区运维与业主福利，从根源上杜绝盈利纠纷。”方晓龙说。

  当前，为平稳推进该模式落地，社区持续做实前置工作。通过网格员入户宣讲、居民座谈协商、典型案例对比等方式，帮居民算清“经济账”“幸福账”，直观对比治理前后的生活成本与居住差异。同时坚持公开透明、居民自治原则，鼓励居民自主商议管护方案，不强制绑定物业企业，以实打实的服务成效、公开透明的治理模式赢得民心。

  “我们始终以真心换真情，靠服务实效慢慢撬动居民认可。”李南发表示，目前群众街社区已有2个“三无”小区实现规范化托管，积累了一定的治理经验。同时，天涯区城投公司已梳理辖区内无物业小区清单，希望逐一对接、分批落地整治,一步步为“三无”小区治理探路，推动物业管理服务与基层社区治理深度融合。（海南日报全媒体记者 余佳琪）