新华社信息南宁７月１９日电（王勉　王英诚　季明）“国六条”及细则的出台在我国房地产市场引发了一连串冲击波。“重点发展中低价位、经济适用房、中小套型普通住房和廉租住房”、“套型建筑面积９０平方米以下住房必须达到开发建设总面积的７０％以上”等政策的出台，都是为了更好地解决普通老百姓的住房难问题。

    此前，经济适用房是解决中低收入家庭住房的重要产品。然而，实施到如今，一些地方经济适用房市场出现了“买得起的没资格，够资格的买不起”这种不和谐现象，经济适用房多成为高收入者的投机游戏。今年政府将着力点放在了解决中低收入家庭住房问题上，这给经济适用房的发展带来契机。经济适用房能否扛起中低收入家庭住房大旗，能否为高热房地产市场降温，成了业界关注的焦点。

    一、经济适用房的市场先锋

    北京是国内较早推出经济适用房的城市，从１９９８年到２００４年，共销售了１０８３万平方米的经济适用房，成为北京市场上的一股重要力量。２０００年－２００２年经济适用房销售比重的增加，为平抑北京市场整体高涨的房价起到了重要作用，同时也在一定程度上有效解决了市场需求与供给之间的结构性矛盾。从近期的政策取向看，北京拟在“十一五”期间推出经济适用住房１０００万平方米，其中２００８年前推出８００万平方米。这一供应力度和当前全国市场政策的步调相一致，将成为稳定市场价格的主要力量。

    上海２００４年提出每年建设３００万平方米中低价商品房的“三年建设计划”，２００５年１月上海市政府又进一步提出年建设９００万平方米中低价房的计划。２００５年３月底上海市政府重申，２００５年上海将确保新开工配套商品房１０００万平方米和中低价商品房１０００万平方米，并实现可预售２０００万平方米。上海市政府的“两个一千万”政策的出台，正是力图借鉴北京前期政策运作的经验，通过对经济适用房商品供给的调节来调整整个市场的价格体系。                                                            　

    作为拥有６００多万人口的城市，南宁２００６年也定下了完成经济适用房１００万平方米、竣工８０万平方米的目标。为完成这一目标，南宁市房改部门年初已将这一任务分解到８个小区。　

    二、新政策下的经济适用房何时摆脱“挂羊头卖狗肉”状况

    作为解决低保收入家庭居住问题的经济适用房，从其诞生之日起，就“绯闻”不断。纵观上海、海口、南宁等地的经济适用房，公平问题一直是人们关心的话题。“某某开着奔驰宝马却住进‘经济适用房’”和“某某‘经济适用房’小区里竟有１２０平方米甚至２００平方米的‘豪宅’户型”之类的报道屡屡见诸报端，而一些经济适用房在放号销售时，又随意“把玩”购房者，改变放号方式，让众多通宵达旦排队的购房者空欢喜一场。正因如此，经济适用房“挂羊头卖狗肉”现象引来了不少非议。

    国家规定，对经济适用房项目免收土地出让金，减免２１项税费。各地方政府在计划、规划、拆迁、税费等方面，也对经济适用住房的建设制定相关政策措施予以扶持，降低开发建设成本。这些都是为了支持开发商积极建设经济适用房，解决中低收入者住房难的问题。然而，最早推出的经济适用房项目大部分仍是户型大、总价高。有能力购买的消费群主要是一些律师、广告人、私营业主、外企职工、高级管理人士等高收入者，真正的中低收入者难以如愿。

    高收入者骗购经济适用房造成的后果是这些房子大约经过５年后又重新流向了市场。购房者表面上严格遵守国家有关经济适用房买卖规章，原价买进，原价卖出，但是暗地里，却又是按照商品房交易规则办事。政府被蒙在鼓里，即使清楚事情原委，也拿不出有效的对策。所以，经济适用房既没有“经济”老百姓，也没有给政府换来赞誉，大多只是“为他人做嫁衣”罢了。

    出席２００６（博鳌）房地产论坛的业界人士认为，中低收入家庭难买经济适用房的另一原因来自政策本身。申请购买经济适用房的程序相当繁琐，定向配给的供应政策只能选择部分幸运儿成为产品的受益者，相比强大的市场需求，有限的供给实在是杯水车薪。排队购房、质量较差等诸多问题困扰着想要购买经济适用房的中低收入消费者。

    另外，对于消费者中部分好不容易买到经济适用房的中低收入家庭来说，价格偏高，户型偏大，交通不便成为又一难题。记者了解到，目前北京的经济适用房单价３０００至４０００元／平方米，对于大多数中低收入消费者来说，这一价格仍然过高，无法满足需求。同时，产品供应郊区化所导致的交通不便问题也是当前市场的主要问题。此外，还存在“低价能否保质量”，配套设施能否跟上等问题。和普通商品房相比，经济适用房的配套设施相对不够齐全，周边绿化环境较差。

    三、何以构建真正的经济适用房？

    经济适用房既不同于“几乎免费”的廉租房，也不同于商品房，是一种带有社会福利性质的准商品房。

    但事实上，经济适用房供应政策常常处于矛盾之中：一方面可以通过惠贫助贫促进社会公平，但另一方面在操作过程中又容易因监管不力而导致不公。但凡有监管不力的漏洞处，就容易滋生与经济适用房初衷相背离的种种行径，比如高收入买房者虚报收入、卖房者偷工减料、变相加价等。另外，按规定开发经济适用房的利润为３％，开发商有一定的资金压力，急于回笼资金，就造成了严格资格审查意愿的缺失。

    因此，要保证经济适用房的公平，在目前全社会诚信体系尚未健全、且找不到更好替代方法的情况下，只能是由政府介入，主动调节、干涉、审查购房者身份，最大限度确保经济适用房的公平性；对购房者身份的甄别，首先必须由有关审查部门事前尽到审查之责，其次是要建立“追惩”机制－－采取群众监督、事后清查等途径，杜绝高收入者购买经济适用房的现象。

    早在２００４年５月１３日，由建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》中就明确规定，经济适用住房的面积将严格控制，以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。但是正如经济学家、上海现代城市与区域发展研究院秘书长何兴刚所说，经济适用房其实并不缺政策，关键是缺落实。要使经济适用房真正为解决中低收入家庭住房问题服务，需要各方努力使有关政策落到实处，要通过建设社会公共道德、完善社会信用体制和惩戒机制等途径来解决经济适用房政策在落实过程中遇到的种种问题。