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专访张玉良:2014年楼市会在平稳发展中分化

2014-04-14 17:31  来源: 新华网海南频道

    新华电视主持人江涛:各位好!这里是新华电视设在博鳌现场的演播室。今天我们有幸请到的是绿地集团的董事长张玉良先生。绿地集团我们非常了解了,这么多年一直在中国房地产业是一个非常强大的力量,您给我们谈谈下一步绿地集团有哪些方向和战略目标?

    张玉良:绿地集团从1992年成立到今天已经22个年头了。这22个年头我们走过了不平凡的道路,也有了很好的成长,现在我们已经成为了一个以房地产为主,向能源跟金融齐头并进的综合性地产企业。不仅在国内,也已经全球布局。特别是去年以来,我们瞄准了国际化的步伐正在加快的向全球化的中国本土公司这样的一个目标进军,未来三年我们的目标是要在中国行业始终保持龙头地位,同时在中国大企业当中也是很前列的跨国经营的中国本土的跨国公司,成为一个在全球有影响力、在全球跨国经营的这样国有控股的混合所有制企业。

做政府想要做的事情,做市场需要的东西

    江涛:张总您以前也是从过政,后来转到商业领域。你曾经对媒体表示过,您是自己最懂政府的开发商,为什么这样说?咱们政府和市场到底是怎样的关系?

    张玉良:做企业要思考的问题比较多,但是思考企业当中市场肯定第一位的,因为任何企业必须用最快最敏捷的这种思维去面对市场,但同时企业要做强做持久,做出更大的作为的话恐怕要懂政府。因为中国也是这样,在全球也是这样的。政府总是这个社会重要的主导力量,那么这种主导力量在中国可能更能体会到它的导向,就会有市场。这样你会觉得走起来会很顺,叫做顺势而为。你会推进你整个创造各种商务环境来实施你的目标,所以当你企业决定自己的发展战略时候一定要懂得政府。因为那个是社会需要的,是社会未来空间的地方,你要做市场就要空间大的地方,要按照它的导向。同时又按照市场规律去运行,在这个各个发展阶段你可以体会到我们就是做政府想要做的事情,做市场需要的事情来创造巨大的市场跟企业成长的空间。

    江涛:张总大家比较关心的问题就是关于房价的问题,好像过去十年间,政府每出台一次政策的时候房价就会涨,我本人也期待着什么时候降,想买一套新的房子。好像政府的干预手段对于市场体现并不是很明显。新一轮土地改革要启动了,对于房地产市场会产生哪些影响?另外,刚才咱们提到了重庆等城市开始征收房产税了。您觉得对于整个房地产市场会有哪些影响?

    张玉良:这个问题是近年来我们大家一直关心的。中国调控了十年的房地产,准确来讲我觉得也是在当时特定的条件下国家在宏观层面上对于这个行业进行了一些调整,调整当中有很多的成功,当然也有很多的问题,特别是大家觉得调控当中政策很多没有按照经济规律办事,或者说市场的法律的手段用得少了,行政的用多了,而且结果是房价越调越涨。这十年当中总体上来讲确实是这样的一种状况,但是我认为我们要具体分析。第一,我们正处在一个特殊的城镇化跟工业化的发展特殊阶段。这个阶段大量的农村人口向城市集聚,大量的需求承载。这个不要说中国,就是在美国、日本,在特殊的快速集聚的阶段也同样有这个问题,只是我们的问题很突出而已。第二,我觉得我们过去调控当中比较多的行政色彩,这种行政色彩可能效果有限,大家都已经有一种同感了,但近两年来我认为整个市场已经分化了。你如果说是全中国的城市房价上涨,恐怕从2012年以来就不是这回事了。2012年2013年还有今年分化更加明显了。这个明显两个方面的体现,一个解决房地产的销售量和总的金额。

    第二是价格的变化。这两三年来我认为人口继续快速集聚的城市,它由于供需进一步的矛盾突出,所以从销量到房价已经旺盛,你比如说北京、上海、还有绝大部分的省会城市。原因是人口集聚速度太快了,短时间内供需矛盾仍然很突出。但同样2013年开始,三四线城市特别是没有特色没有产业人口净流入在减少的城市,成交量业有限房价在下降。今年一季度以来可能大家感受更深刻了。其实像我们做这个行业,去年早就感受到了,这个规律跟人口集聚跟经济的增长成正比。你经济下滑你人口导出自然房地产会下来,而且当你供大于求的时候,自然价值价格在起作用,所以我认为现在是非常分化的这种状态。

    对于这个状态大家的担心就是是不是会“爆盘”?我认为我们要全面客观的去分析,不是全中国的城市都一样,过去全中国的城市房价全都涨价,您看这两年不是这个局面了。

房地产税最终肯定要做 土地财政问题也要解决

    江涛:刚才咱们问到房地产税这一块,您觉得怎么样征收更合理一些?

    张玉良:房地产征税从提出到现在,从酝酿到试点的各种各样的版本和思考很多,我认为前几年上海重庆也做过试点。这一段时间又有一些新的思路跟想法,我觉得还是从一种税制角度在思考这个是一个问题,就是你是一种长期的税制。第二,看你想解决什么问题,你是要解决抑制房价我认为恐怕要好好研究,适不适用不敢说,你说有好还是没有好,就是按照需要来看。你想达到什么样的目的,这个很重要。以我个人来看这个房地产税最终肯定要做,但是做什么达到什么目的,就需要好好研究了。

    江涛:因为刚才我们提到了很多政府对一些土地依赖包括您说的城市的人口导入方向不同,房价自然会跌是供应量的问题,您觉得政府怎么样改变这种思路,因为很多的地方政府尤其小城市对于土地的依赖太强了,应该怎么样改变?

    张玉良:我觉得土地财政在地方政府那里确实已经成为了重要的收入来源,目前谁都改变不了的。北京上海这么多的基础设施,这么多的地铁在建设,钱的来源据我所知相当大的收益是从土地出让金当中来的,全国的省会城市这几年大规模的市政道路建设,也都是出让金当中做了很大的贡献。现在地级市也很多的要靠这个来解决他的城市基础设施的建设费用。大家觉得这个是不可持续的完全正确,问题是现在如果没有了这个拿什么来替代,我看恐怕要有一个周期,不是说今年明年可以解决。这种状态肯定要扭转,但是这个有一个过程。如果简单的取消谁都做不了,谁都取消不了,因为要这样做没有新的解决方案的话,整个城市活不下去。这个不是哪个市长要做,那么多民生和城市的基础设施要做。在中央政府的跟地方的分成税收的这种税收体制没有改变前提下,我觉得做不了,所以需要分阶段逐步的去做,但是确实需要改变的,这个逐步改变。

    江涛:逐步改变也是比较困难的。比如说我们海南来说2009年建国际旅游岛房价一天一变,以前三四千块钱一平米,现在已经涨了两三万了?

    张玉良:海南的出让金据我所知无论是三亚还是海口,都是在全国城市的当中属于最少的那些城市,量还是比较少的城市。

看好海南旅游地产,愿与海南共成长

    江涛:您认为未来的海南的房地产应该往哪个方向发展更健康?

    张玉良:从国家给海南的定位首先应该是建设国际旅游岛,所以我想应该是海南的未来方向,而且海南就中国来讲确实是得天独厚。我们全中国适合旅游的这样的一个岛屿非常的可贵,它应该完全在成为世界的旅游岛作为一个目标去努力,当然也是一个渐进的过程。你比如说你的生态、旅游、项目、内容、还有怎么样更好的软件,当然也包括国家层面上怎么样支持海南,比如说现在的免税店,我想不明白这个免税店我们已经在尝试了,但是卡住的政策太多,有些政策我认为还是很不聪明的政策,我也想我们国家层面上应该多多支持像海南这样的旅游岛政策,给予一些实实在在让他可以有更多的吸引力的政策使他可以建好。

    另外海南我觉得确实应该从提高旅游的服务质量,提高服务的水准,从软件上面可以为国际旅游岛助力,当然我觉得还应该在全球推广,海南在国内大家知道,在全球我觉得还是很不够的,我本人在全世界特别是近几年因为我在全球发展去的地方也够多,从国际旅游岛建设的角度来看海南自己确实需要在全世界进行推介,要把中国的海南变成世界的海南,这个大概是一个美好的未来。

    江涛:我看咱们绿地在海南开发了很多的项目,有“灵山滨水度假新城、沿海文体中心、骑楼老街历史文化”旅游文化区等等,一看这样几个比较有特色了,也比较有代表性,针对海南旅游地产绿地有没有一些新的动作?

    张玉良:在海南省委省政府的关心支持下,我们去年大规模的进入海南做房地产业跟新型城镇化的建设。您刚才讲到的两个项目比如说灵山的旧城改造项目和旧村镇的改造项目也是按照中央新型城镇化的要求,同时我们新型城镇化改造当中注重产城一体,所以这些项目当中我们大量的安排了像企业的研发基地,会议会务的基地,还有包括外包基地。企业的会所是俱乐部性质,引进国际大公司入驻,还有旅游的设施都在建设中。你讲到我们在海口还有个项目是文化体育项目,是奥林匹克运动中心的一些配套项目。这些项目我们是站在整个国家对于海南的未来定位,给海南的未来成长的基础性项目。不仅旅游还要创造就业的角度,我们当然还会做。我除了海口两个项目大概600多亿的投资规模,今年又上了三亚的项目。这些项目当中都有会议会务度假旅游的设施等等,我们作为国家级的规模大企业,在海南的发展当中理应不断的增加投资,与海南共成长。新华电视主持人江涛:最后的一个小问题,就是您认为2014年的楼市到底会怎样?如果作为我们的一个有刚性需求的人,是不是该出手了?

    张玉良:我觉得整个2014年的楼市会在整体平稳当中分化。这个分化就是市场的分化,产品分化、房价也分化,凡是集聚度不断的提升的城市这个房价会稳定,市场也会稳定。如果是人口导出比较多,净流出比较多的城市,再加上产业基础比较差的这些地区的房价会下滑,所以看您在哪个城市买房。如果您在海南买房我认为比较稳定,你要是需要的就应该买。因为目前的状况无论海南三亚、海口的市场还是比较平稳,还是比较健康的。

    江涛:感谢张总接受我们新华访谈。

    张玉良:谢谢!

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