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潘石屹:房产价格由市场决定

2014-04-14 17:34  来源: 新华网海南频道

    新华社记者王晖余:今年的博鳌亚洲论坛,新华社前方报道组有幸邀请到了SOHO中国董事长潘石屹先生参加我们本期的新华访谈,潘石屹先生将为我们分析当前的中国房地产的形势和下一步中国房地产的走势,潘石屹先生您好,欢迎您,我们知道今年以来全国房地产市场出现了量跌价滞的情况,一二三线城市房价出现一些松动,包括我们知道的杭州一些地方房价出现打折的情况,我们想请教一下您,与2013年的楼市相比您觉得今年楼市将会出现什么样的变化?

    潘石屹:这个变化还是很难说的,因为影响房价的变化的因素很多,其实这个房价不能单独的拿出来讲房价,房地产市场单独的拿出来房价市场来谈,其实要跟中国的整个经济,甚至要跟全世界的经济都结合起来,从一季度的指标来看,中国经济的指标不是特别好,所以我觉得这个可能跟下一步的房地产市场有一些关系。你刚才问今年2014年到底跟2013年有什么样的区别,2013年还是很火爆的一年,2014年的一季度上市公司的年报都开始公布了,从数字来看,每一家房地产公司业绩都很好,这个应该说是去年的情况,当然跟房价的地价上涨有关系。

    2014年的情况到底怎么样,我觉得可能有这样的一些因素会来影响2014年的房价,这些因素实际上是我们在2013年,十八届三中全会的公告当中已经看到了这些因素,现在不知道这样的一些影响房价因素,就是在十八届三中全会公告当中提出了影响房价的这些因素什么时候可以真正的变成可以实施的政策,我想大概有四五条,这四五条就是从每一条来看,没有说是再把房价推高的因素,要把房价再有一个推高的力量是看不到的,这四五个因素一旦变成了可以实施的政策,都会是让房价下跌的。我们看这个不动产条例的出台,然后中国的又专门成立了一个不动产的登记机构,这个政策出台的话我记得刚说这个政策出台的时候,我的判断这个政策的出台使这个房价立马下跌,说过这句话,我觉得有的一些人的钱,主要的是一些官员的钱来名不明不白,如果手头有一个不动产,这些不明不白的钱变成了不动产全部要给登记,这个东西对于他们来说是一个很大的压力,如果这个不动产登记要实施,他们宁可愿意把房子抛出去,手里拿到钱隐蔽性要比不动产隐蔽性强得多,不动产的登记对于房价来说没有上涨的力量只有下跌的力量,这个抛房子的时候,市场上房子的供应量就会多,供大于求的时候房价就会往下跌。

    我最近到北京听一些朋友说,大概两个项目,比较老的项目差不多十年的项目,这两个项目在往外抛的房子价格非常低的价格,都是不能想象的价格,他们的怀疑这个可能是某一些官员,就是这些钱来路不明的官员拥有了房子,房子是多明显的东西,说登记不动产,不动产登记了你的这个是拥有这个房子的信息是不让别人知道的,黑客把这个系统破译了之后,你家拥有几套房子,你的身份证号多少,所有的东西都会清清楚楚,这个可能是一个因素。

    第二个因素实际上我们多少年来房价的上涨,基本上每一年都很有规律性的,先开两会,在开全国两会的时候大家对这个房价的议论比较多一点,紧接着到五六月份就来出台房地产宏观调控的政策,连着十年的时间有的叫国六条、国八条、国四条、新的国四条,每一年都出现,可是价格由市场确定的,市场上面我们想这个供应量能不能增加起来,我们每一年在出台这些政策,出台这些政策的同时来说中国人多地少,18亿亩耕地的红线不能突破,不能突破意味着供应的土地少,给市场上面供应的土地少,人们自然而然的想供应土地少,供应的房子就少,供不应求价格就会涨,去年十八届三中全会公告里面提出来了一个叫农村的建设用地跟城市建设用地,农村的集体所有制用地要跟城市的建设用地要同权,同权什么概念呢?这个可能有一系列的政策出台,只要符合规划应该都可以建房子,这个是我的理解,如果这样的话这个量很大的,这个增加了城市土地的供应量,像北京现在建成的CBD是3.99平方公里,北京农村的集体建设用地是1006平方公里,就是三百个北京CBD大,所以当然土地的供应量起来的话这个房价不可能这样高,所以我们现在来看中国的房价,我现在看到媒体上的报道今年开两会的时候大家普遍的观点,就是三四线城市的压力比较大房价会跌,一二线城市尤其北京上海的城市还不会跌,我倒不同意这观点,我觉得整个中国的房价无论一线、二三线城市,我指的住宅远远超过居民的发展水平超过了家庭的收入,这个房价跟这个租金的比例就是远远的不成比例,一般的国家这个租金除以房价大概是4%到7%,这样的一个幅度。现在你看就是北京跟上海住宅的租金回报率只有1%,这个跟国际水平差的四五倍,所以我觉得就是当然我们不能够说像巫师一样,像算命一样说2014年的房价就会涨和跌,我觉得这样也不科学也不够负责任,我们看2014年可能出现的政策是什么样的政策,出台的这些政策的话都是增加供应量,都是抑制房价的,如果任何的一个政策要来出台的话,都会给那房价一个下跌的力量。

    王晖余:总理今年的政府工作报告里面提出针对部分的城市情况分类调控。不知道您怎么样理解分类调控,您觉得分类调控应该怎么样的推进?

    潘石屹:我觉得这个住房的分类是市场的力量进行分类的,有的一些城市你可能它觉得三四线城市,可是它从它的地理位置到城市的产业各方面可以发展起来,我们常常政府出台的政策的调控都是一些比较僵硬和死板的,市场的调控可以渗透到每个角落去,所以我觉得要真正做到用政策非常精确的去调控是非常困难的,最重要的还是要有市场的力量,因为我看从报告,包括总理答记者问的时候反复强调市场的力量,这个在我们可以想到总理的讲话各方面都是要充分的利用市场的力量,我觉得这个就对了,因为我们过去十年的时间在这个房价调控的过程当中每年都出台政策,有的时候出的政策可以说一年比一年严,密度限制了,容积率就是限制,容积率不能建别墅这个密度限制了。价格限制了,户型限制了,购买资格也限制过了,各方面都限制过了,就是用这个政策,要用一个宏观的政府下发一个政策这样的力量去来调控房地产,十年的经验证明不是非常成功的,所以会有一个思路,用市场的办法进行调控增加供应量,增加土地的供应量,这样可以发展起来的城市它背后就有它的道理。

    王晖余:你刚才提到要用市场的力量,为了这个行政限购的措施已经实行四年了到现在取得了一定的成果,但是也引起了很大的争议,比如越调越涨的怪圈,最近也有呼声说一些城市在研究退出限购的政策,您觉得有可能吗?到了这个时机了吗?现在来讲从调控到改革要用市场的力量,市场的力量您刚才提到了增加供应量,我们包括税收、金融、土地包括保障房这样几个方面我们怎么样去推进这个改革的路径,怎么样发挥市场的力量,您能不能在这个路径上分析一下?

    潘石屹:限购实际上房价急剧上涨的时候出台,这个房价上涨跟房地产自身的问题有关系,例如像没有出台物业税,土地的供应不足,这个是房地产自身的问题,2009年之后房价上涨的另外的一个原因,就是市场上的钱太多,货币量非常大,有了4万亿的刺激,银行的贷款量非常大,从全世界的情况来看,全世界都是宽松的货币政策,QE1到QE3的不断的出来,所以我觉得09年下半年房价迅速的上涨有自身的因素,有中国经济的因素,也有全世界经济的因素,这个时候出台了限购政策,其实我来想这个限购政策实际上是一个最笨的一个行政力量,就是对市场经济来说是最不可取的,可是在这个房价高速上涨的过程当中,就是先推出限购政策,就像一个人一样,要动手术你让他先把麻药打上,不要让他疼痛,然后再给他动手术,动手术之后这个限购政策马上要取消,这个手术就像你刚才所说的货币政策,我们钱能不能发适量一点,不要乱发货币,乱发货币钱没有地方去就往市场上面流。第二,土地的供应,在中国城市化过程当中,(那么大的)人口迁徙是人类历史上从来没有的,几亿人从乡下搬城里面来,我们的土地供应能不能满足中国几亿人要从乡下搬城里面来的这样一个过程。还有一个税收政策,这些政策如果配合起来的话限购政策马上就应该取消掉。如果这个限购政策维持时间过长的话,整个的危害性非常大的,就是每个城市做假的购房资格,在这个过去的年时间里,咱们不要说没有发现的,光政府发现的处理的这个判刑的人判了多少,在大厅里面都用监控头监控着,像防小偷一样防看会不会有假的购买资格,这个房子可以防,你出了这个门怎么办?所以我觉得这个限购政策我觉得不是一个好办法,可以短期值得用,就跟人一样不能天天打麻药,打麻药对于我们身体不好。但是当我们动手术的时候打打麻药也是必要的,就是限购政策在比较短的时间之内可能是必要的,如果这个限购政策长期下去这个带来的不公平的现象,各方面的现象都会爆发。

    王晖余:说正在推进房地产税的立法,您认为现在房地产的税费存在一些什么样的问题,这个立法的推进应该做一些什么样的原则或者路径?

    潘石屹:过去十年时间基本上把持有方面的税没有增加,过去十年的时间都是把流通的环节不断的增加,这个思路有一点像香港的思路,香港不是增加印花税,把印花税增加的很高,这个实际上就是能不能换一个思路就是把流通环节的税降了下来,把持有环节的税增加,这样我们现在看到就是中国的这个都是房子少了,你从人均住房面积来看十几年建完房子量已经非常大了,我们可以看到不要说二三线城市,就光北京的城市有多少房子空房子,你像咱们的这些小区里面去可以明显的感觉到这个,如果我这个就是在北京,在我知道的一个人拥有20套房子以上的人,有这样的人,可是20多套房子没有租出去,自己住了一套房子,别的房子都在空着,造成了社会多大的资源浪费。如果是我们增加持有环节的税就是第一套房子不用交税,第二套房子甚至都不交税,第三套房子甚至不交税,第四套房子交税,假如第四套房子收4%的税,第五套房子收5%的税,第六套房子收6%的税,依此类推你的房子越多收的税越多,这样逼着把自己空的房子持有的房子推市场上面销售,销售过程当中没有房子的住的房子就可以住上房子,一旦推到市场上销售,市场上的供应量大的话房价自然降下来了。这个实际上是两种完全不一样的思维,就是过去的十年时间主要是用行政命令的这样的一种力量调控,它就觉得要阻碍流通,把流通环节的税提的高高的,你拥有房子不要炒房子,而让持有环节的税迟迟没有出来,我们充分利用市场的力量就得换一个思维,在这个税收的上面要不然增加这个持有环节的税把流通环节的税降下来,鼓励进行流通。

    王晖余:关于房地产企业融资的问题,最近房企的再融资好像有开闸的迹象,金融手段这个方面您有什么建议,怎么样利用这个手段可以更保证房地产市场的健康发展?

    潘石屹:现在中国房地产企业的融资是两极分化,一个是上市公司效益好的公司他们的融资成本非常低,其次是一般的公司也可以从银行取得贷款,从银行取得贷款的话比正常的利率上幅10%、上幅20%,第一季度我听说资金比较紧张,在正常的贷款基准利率上面上幅30%,这个比例也不大,我们再看这个最差的一类房地产公司。它的盈利能力也不行,项目也不行,可能在二三线城市这个项目的地理位置也不好,这样的情况它不能像上市公司一样取得比较低成本的融资,银行也不给他贷款,所以他做一些别的金融产品,例如像信托这样的金融产品,这个量最近几年越做越大,实际上真正的房地产跟金融捆绑一起的风险是最后的一部分,就是像这些信托产品的这些,这些抵押的资产质量不高,然后利率又非常的高,一旦这个要出问题的话,这个就是骨牌效应,会整个波及到中国的房地产金融甚至会影响到中国的经济,因为房地产的这个行业的话这个不是前几年的房地产行业了,现在光一年新增的一手房的销售量就是七八万亿人民币,当年救市的时候才4万亿,所以我觉得房地产这个行业从现在的经济体量来看,每一年的成交额,二手房的成交额、一手房的成交额,每一年政府出让土地的金额来看都比较大的,所以还是要特别的小心,解决我们看这个金融的风险跟房地产的风险叠加在一起,最薄弱的环节在哪?最薄弱的环节实际上在这些银行贷款之外的这些第三方理财、委托存款、信托等产品,它这个抵押的质量又不好,这个是非常危险的,游离于监管之外的。

    王晖余:我们看您最近一个说法,您说有些地方的经济不景气,地方债还不上政府又开始打房地产的主意了,我觉得地方政府应该尽量把权利交给市场,您怎么会有这样一段话您观察到什么样新的动向?

    潘石屹:我一般不接受媒体采访也不发表观点,那天是看了凤凰卫视上面在那报道一个城市,觉得他们经济不行需要靠房地产,我看市长出来讲话,他的税收收入,政府出让金的收入全部靠房地产,所以对于房子的降价疾恶如仇,谁说我们的城市房价降价了,我们城市房价根本没有降,只是个别的楼盘有一点尾盘打了一个折销售出去了,比房地产开发商着急多了,这个市场怎么可能这样呢?就跟股票市场一样,有涨就有跌的时候,涨有涨的道理,跌有跌的道理,你就是觉得这个城市的房价只能涨,这与客观的规律是不相符的,你用这种行政命令的办法,说我们这个城市房价不会跌会涨,这样的办法就是跟市场经济的规律(相悖),市场经济的规律就是价格波动,在价格波动的过程当中才能够出现优胜劣汰,房价如果永远涨,傻子都赚钱了,这个就和提供的服务和产品是不是好没有关系了,所以我一看这个,我说用得着这样着急吗?我发一个微博没有接受媒体的采访,最重要的就是我们还是要相信市场经济的力量,市场经济在配置资源的过程当中就是造成的浪费是最少的,而我们用行政的力量、计划经济的力量在那里配置资源,在那里制定政策的时候浪费最大的,你说改革开放前全都是计划经济的力量,你们可能年纪比较小一点,像我这样的年纪或者年纪再比我大一点的人那个年代,搞的大家吃不上穿不上更不用说住的,住的条件非常差,所以我们三十年改革开放的经验证明了,就是用市场经济的力量,我们吃的好穿的好住的好,要不用这个市场经济的力量,这个产品质量就差、服务也差,所以这是中国人在改革开放前后反复对比的,就是吸取这个最大的经验教训。

    王晖余:您刚才谈的现象说明房地产目前在一些地方仍然是他经济增长包括财政收入的主要来源,有人认为不解决土地财政问题的话,这个房地产市场也很难解决。您怎么看待这种观点,地方的土地财政究竟应该怎么样缓解或者什么出路?

    潘石屹:实际上地方政府很有钱,我们多少年看政府哪有像前些年盖大的高楼,有一些乡政府和县政府盖的房子都跟白宫的房子一样大,这个地方政府很有钱的,这个实际上就是把原来的土地出让金的收入大部分留给政府了,这部分的土地出让金的收入的钱实际上应该归农民的钱,你说经济发展了这个土地是归农民的土地,这个钱应该给农民的,所以他们用非常便宜的价格从农民那里先把地征过来,然后就是做上一些基本的配套修一点路,做一点“三通一平”,然后就用一个很高的价格用在招拍挂的方式卖出去,所以这个地方政府土地的出让金的收入占他们财政的收入比例越来越高,我看过一些城市的财务报告里面占的比例,就是光单纯的土地出让金在这个财政收入里面占的比例就相当高了。再加上房地产的营业税,所得税、土地增值税这样三个税占的比例非常高,所以这个对这个房地产,对这个土地的财政依赖性太强了,太强了之后这个就不好了,人为什么得癌症,癌症就是某些细胞失去了记忆无限制的扩张就成了癌症了,如果是别行业都发展不起来,这个城市就房地产一个行业发展很大这个不就是癌症,就是经济当中的癌症。

    王晖余:关于保障性住房这一块政府工作报告里面也提到了共有产权房,国开行组建住宅金融事业部,为保障性住房提供一些资金安排,保障性住房这一块我们政府多做一些,市场的归市场,您觉得保障性住房对下一步抑制房价过快上涨可以起到一个多大的作用?

    潘石屹:当然我这个思路可能目前的做法不是特别一样,我的想法就是保障性住房就最好不要有产权,应该是一种公租房、廉租房这样的房子,产权的就是属于政府的,今天的这个家庭可能很困难,就把这个房子租给这个家庭,甚至很便宜的价格租给家庭,可能突然这个家庭突然碰到了很大的困难疾病和劳动力这个房子就送给他住,送给他住。就像中国的经济发展变化,今天你们的家庭可能是贫困的家庭,过了五年的时间你大学毕业找一个好的工作可能不是一个贫困家庭了,不是这个贫困家庭就把这个房子退出来再给贫困的家庭,现在做的就是无论是经济适用房还是共有产权的房子就是把这个家庭跟保障性住房的房子捆到一起,捆到一起这样的不好,就是我们每一个年代就是隔三五年时间一些贫困家庭不是贫困家庭了,今天可能还是一个比较富裕的家庭,过了三五年的时间家里面可能碰到一个突然的事件变成了贫困家庭,需要我们社会去进行帮助他,其中一个帮助的方式就是我给你提供一套房子非常的便宜租金,甚至不要租金了,这样的话就是慢慢政府也会沉淀上一大批的公租房、廉租房的房子,产权是属于政府的,政府可以根据收入标准贫困程度决定这个房子要不要给你住,现在每年都是做了大量的经济适用房,经济适用房永远搬不出来,所以一半产权属于政府的,一半产权属于你的,你可能最后你创业了,你成了大富翁了,但是这个房子产权一半是我的,我也不用搬出去,这样实际上就把政府很有限的资金应该利用在住房上面最需要帮助的家庭上面去,而你要用这种固有的产权甚至限价商品房的办法,就把我们的这个政策的资源和政府资金的资源都给浪费了。

    王晖余:非常感谢潘石屹先生接受我们的采访,本期新华访谈到此结束。

    潘石屹:谢谢!

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