交易部位之二：改变土地用途

    重庆市政协委员邱道持说，对于房地产开发企业来说，除调整容积率外，调整规划，改变土地用途也能带来惊人的利润；土地用途决定着土地的价值，商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍，因此一些开发商想尽办法打规划的主意，改变土地用途。

    2002年，重庆一房地产公司拟转让位于沙坪坝区歌乐山一块面积为270余亩的土地，这块规划为“菜篮子”工程的土地性质为“农业用地”。为了获取高额利润，公司总经理薛某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政。王政遂利用职务之便，擅自以沙坪坝区规划分局的名义出具一份情况说明，将该地块性质由农业用地变更为居住用地。

    薛某据此办理了土地使用权变更登记，并在2003年7月以5334万元价格成功转让该土地。土地性质调整后，薛某并未向国土部门补交土地出让金。为感谢王政的多次“关照”，薛某先后送给王政共计人民币120万元、美元12万元、欧元1万元。

    2001年，重庆一房地产公司的地块因规划调整可能丧失开发权，董事长李某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政，让其想办法不对该地块进行调整。于是，王政在很多场合讲政府不适于统一收购这块地，各方面的矛盾不好协调，从规划角度不好调整，终于使该宗地块的规划未进行调整。事后，李某送给王政人民币100多万元、港币20万元、美元2.5万元。     

    审批权力过大，缺乏有效监督

    邱道持分析认为，在城建规划的制定和执行过程中，有关部门的行政审批权过大，过于集中，尤其自由裁量权过大，再加上缺乏有效的监督机制，是导致权力寻租的根本原因。

    比如规划法说不能擅自更改规划，但并未对“若更改规划应经过哪些程序”作出具体而严格的界定，更未对“一旦违反规定将受到何种惩处”作出明确规定。

    重庆检察机关的调查表明，工程建设、土地出让等建设规划领域成为商业贿赂案件高发区，占查办商业贿赂案件的50%左右。

    重庆市政协常委、律师袁小彬说，调整规划目前是“封闭循环”，有的项目是主管负责人说了算，打招呼、批条子或者依据一纸政府会议纪要，缺乏公示、听证等程序。作为律师，他接触大量因调整规划而引发的业主与开发商之间的纠纷，“这不仅侵害了购房人、相邻关系人的利益，也影响社会和谐”。

    据他调查，重庆市相关规划部门在对开发商调整容积率的申请进行审批时，许多情况没有告知广大业主，也很少召开听证会听取广大业主的意见，这实际上与行政许可法的相关规定也是不相符合的。

    业内人士建议，应出台详细的规范性文件，规定土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率，确需调整容积率，必须举行听证会，向社会进行公示。如果调整容积率，对于增加的容积率对应的可建筑面积部分，应当按照同期地块对应的楼面价2倍追缴土地出让金，从而以经济杠杆有效防止开发商通过肆意更改规划牟取暴利。

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