>>正文

小区地下车位属谁?三亚首例地下车库权属案引关注

2016-07-18 08:44   来源:南海网

    在看以下报道前,请各位看官先凭直觉做道题

    小区地下车位到底属于谁?

    三亚首例地下车库权属案开审,这宗官司提出一道难题:

    A、开发商B、全体业主C、国家所有D、约定权属(正确答案判决后见)

    近日,三亚首例地下车库权属案,在三亚市城郊人民法院开庭审理。这个案件提出了一个引人瞩目的问题:小区车位究竟是属于全体业主所有,还是属于开发商所有?

    连日来,记者走访发现,海口小区内的车位基本属于开发商所有。出售车位、出租车位的新闻屡见不鲜,广大市民更多对“小区车位属于全体业主”的说法,“闹不明白”。

    如今,案件还未宣判,不过我们希望通过探讨,带您了解这个案件背后存在的难题。

    问题

    一场官司引发的思考:

    地下车库归全体业主所有?

    7月12日下午,三亚市城郊人民法院公开审理了一桩关注度颇高的案件。

    住在三亚市同心家园五期的吴先生等3位业主将代建单位三亚城投置业有限公司告上法院,要求法院确认3人对同心家园五期地下车位享有共有权,判决被告立即停止出售、出租地下车位的违法行为。

    吴先生依据的是《物权法》第七十四条的规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

    案件本身复杂,存在纠葛,可提出的问题却格外引人瞩目。

    “如果地下车库属于全体业主所有,那是否意味着我这么多年来的停车费都白交了,车库更是白买了?”自新闻发布那天起,海口市民张先生便热切关注该案,等待法院的判决结果。因为“这个判决关系重大,将影响到很多小区、很多业主”。

    其实,该问题并非第一次提出。

    此前,一则“沈阳人还买停车位吗?法院判了:居民免费使用,开发商无权售卖!”的消息在互联网上传播,引发了众多人的关注。该消息提到,南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件。南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益。并称,此案判业主获胜,在全国属首例。不过,紧接着,南京鼓楼法院辟谣,该判决并非最终生效判决。重审后的判决是,车主应享有所有权的车位数为29个,开发商通过交付、退款等方式,交付业主委员会。

    虽然事实存在偏差,但从此中,我们能观察并知悉的是,车位归属问题牵动着众多人的心,并且由于问题复杂,似乎总是让人闹不明白。

    那么,这背后究竟有着怎样的纠结与矛盾呢?

    声音

    业主大多不清楚车位归属

    开发商:谁投资谁受益理所当然

    “地下车位属于谁?我不知道哦。”这是记者走访海口新世界花园度假村、椰岛广场、锦地翰城等多个小区,听业主们说得最多的一句话。

    不过也有业主表示,曾或多或少地通过微信分享,看到过诸如“你还在交停车费吗”等类似文章,但对其权威性表示质疑。

    近期准备购买新房的王先生对记者说,自己已经看了几个楼盘,有售楼人员曾表示,他们有车位出售,价格在6—8万元不等,还有售楼员表示,车位长租20年可办理永久产权。“但没有哪个售楼员说,有部分地下车位是属于业主共有的。”王先生说,就算全体业主共有车位,又该如何分配,分配方式由谁说了算,这也是一个令人头疼的问题。

    记者在走访海口13个中高档小区后发现,没有一个小区有属于业主的“公共车位”。

    海口一开发商董事长认为,地下车库多为人民防空设施,按照人防法第五条有关规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,即“谁投资谁受益”,作为投资者的开发商,享受其受益也是理所当然。

    但也有法律界人士认为,原始投资者为开发商的,在其销售过程中,如果已将这部分面积算进公摊面积,成本也在业主房价中进行分摊,那么,这些地下车位的受益者应为公摊面积的业主所共有。如果合同中没有约定的,那么受益方则为开发商,开发商有权使用、管理、受益。

    现实的情况是,一些新建小区销售时,合同中对各方权益表述不清,或开发商有意回避地下车位权属问题,靠着“擦边球”的模糊概念获利。由此,这也造成了很多小区停车位属于开发商现象的存在。

    说法

    物权法对此界定模糊

    视情况不同具体裁定

    为何会出现这样的局面?法律界人士指出了根源:我国现行《物权法》对住宅小区停车位和车库的权属作出的规定界定模糊,导致了问题出现。

    海南政法学院讲师戴丽霞分析说,《物权法》第七十四条的规定共计三款,可是说法显得模棱两可,因此为法律的界定和适用造成了麻烦。

    戴丽霞具体分析说:第一款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定显得粗糙与原则,缺乏可操作性。

    第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”体现了通过约定来界定车库权利归属的思想,但没有规定在没有约定或约定不明情况下的归属,给现实操作留下了隐患。

    第三款规定“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”此款中“其他场地”的含义也较模糊,具体范围不明确。另外,对于由共有车位所产生的收益应当如何分配并无相关规定。

    此外,《物权法》没有规定车库的权属登记制度,导致业主通过约定所取得的车位、车库所有权不能通过登记方式明确物的归属和发挥物权的效能。

    有法律研究者将住宅小区车库(位)的权属分三种类型。第一,约定权利归属。即遵循约定权属优先的原则,小区车库(位)权属有约定的按约定处理。第二,建设单位所有。没有约定或约定不明的,建设单位能证明拥有所有权的归其所有。第三,业主共有。没有约定或约定不明,并且建设单位不能证明其拥有所有权的以及占用小区业主共有场所建设的车库(位)属于业主共有。

    而在司法实践中,小区车库(位)的权属问题出现了四种处理模式,分别是:开发商所有模式;业主共有模式;国家所有模式;约定所有模式。每一个模式的背后都有一个案例支撑。这也意味着,每一个小区车库(位)的权属问题,都需具体分析裁定。(记者 敖坤 徐培培 实习生 蒙俊权)

    记者手记

    欲知结果请耐心等待判决

    住宅小区车库(位)权属关系到整个城市居民,以及房地产开发商。因此,判决的每一个字都显得异常重要。

    与此同时,此类判决也是对《物权法》的再一次检验。只有在不断的检验中,我们的法律才能不断完善。

    三亚首例地下车库权属案正在等待宣判,让我们耐心等待法庭的宣判。

[责任编辑 林圣钧]
010070300010000000000000011100001119233439