新华社记者王英诚

    这是建在海南省三亚市三亚河边的高层公寓楼（摄于2007年7月27日）。三亚市是我国最南端的著名旅游城市，这里的商品房售价也是海南最高的，好位置的房子每平方米售价8、9千至1万元不等，有些别墅售价达每平方米3万多元。因此当地的房地产业蓬勃发展，一栋栋商品房大楼成了三亚的一大“景观”。新华社记者姜恩宇摄
 

    三亚市常务副市长严之尧在此间表示，当前海南房地产业正面临着前所未有的新机遇，同时也面临着从未有过的新挑战。只有更好地如何把握当前的好时机，趁势而上，全面升级，才能保住海南房地产业的“金字招牌”，促进海南房地产业更好更快的发展。

    严之尧，曾任海南省国土环境资源厅副厅长，有着丰富的土地经营、管理工作经验。在当前海南房地产界一片沸腾的背景下，这位土地问题专家却表示出了难得的冷静与理性，他的观点与近期海南省许多主要领导流露出的观点一样，不仅看到了海南房地产的眼前，更看到了未来。

    海南各地正掀起一轮新的房地产开发热潮

    “如今的海南房地产业已今非昔比，２０００年－２００６年，受全国宏观经济景气上升和旅游业发展的影响，前来海南购房居住、旅游度假和投资置业的人士日益增长，推动着海南房地产业的快速发展，这对于地方经济而言无疑是件大好事。”严之尧说。

    １９９８年以来，随着海南省处置积压房地产力度的加大，３８万亩的闲置土地相继被海南各级政府收回，房地产市场的共计总量也被有效控制。同时大量积压房地产改建成中低价位的商品住宅和经济适用住房推向市场，海南房地产业开始从上世纪九十年代初的泡沫创痛中走向复苏。

    ２００４年至２００６年，海南省房地产投资额从５６亿元增加到８９亿元，年均增长３６.３％。２００７年１－１１月，海南省房地产投资额达到１０６亿元，同比增加２６.７％，房地产相关税收收入达到２６亿元，占同期全省地方财政收入的４１.６％。

    房地产业的快速发展对地方的现阶段经济增长具有明显的推动作用，加上涉及各方获利明显，并受海口、三亚两地房地产业发展的激励，海南省各市县从沿海城市到中部山区县城都大兴土木、遍地开花大搞房地产开发建设。

    严之尧认为，不可否认，房地产业的发展对增加地方财政收入、拉动建材类的投资、促进相关产业的发展、促进就业、改善和提高生活质量等方面带来积极影响。但目前以中低价位的中小户型普通商品房的房地产业最终究竟对海南将来经济社会的发展意味着什么，是值得我们认真探寻的问题。毕竟曾经的泡沫剧痛告诫我们，应理性对待房地产业的发展，否则，海南发展的步伐是否会再一次被房地产的热潮所灼伤？

　　海南房地产业依然存在隐忧

    严之尧说，从可持续发展的观点上看，海南省的房地产业必须建立在为生产性产业发展服务的基础上。

    海南省上世纪９０年代初期房地产泡沫经济的破灭，究其原因除了投机炒作外，更重要的是房地产发展脱离了生产性产业发展的基础，缺乏生产性产业经济的支撑。

    据分析，目前海南市场上的购房群体大致可由四部分人构成：一是内陆城市旧城改造拆迁群体；二是移居又寻业的人员；三是“海痴”型候鸟一族，迷恋海南，定期南飞度假；四是投资型一族，喜欢到海南度假，看好海南房产的升值潜力，更喜欢借助海南的特色房产（产权式酒店、酒店式产权公寓）作为投资。就海口、三亚两地来说，海口的房地产外销比例为７３％，三亚为８５％，而在三亚海景一线房产的外销比例更高，达到９３％以上。

    然而，海南房地产外销的红火却埋藏着巨大的社会隐忧，并将极有可能在未来严重阻滞海南经济的健康发展。因此对于吸引岛外居民到海南省购房、置业和定居要一分为二看待，在看到其促进经济短期繁荣的同时，也要看到外来人口居住对海南省经济长远发展的负担。同时，外来非产业人口的增加，加大了资源的承载负担，会损害生态环境质量，同时提高了其他产业发展的资源成本，进而制约其他产业的发展。

    严之尧表示，海南省第五次党代会提出“坚持生态立省”、“优良的生态环境是海南持续发展的重要基础”。各地只有进行科学、长远的规划、计划，合理布局产业，科学定位产业，保持积极主动的供需平衡，在结构优化和质量提升过程中提速增效，防止低水平的过量开发，保护好资源环境。从科学发展观的角度来看，如果当前条件不成熟，我们应将开发的潜力和空间留给下未来的开发者，相信他们会做得比我们还好。

    海南房地产业仍应坚持提升品质的发展方向

    严之尧表示，勿庸置疑，海南生态环境资源一流，从全国视点去看属于绝版资源。由于海南独特的地缘位置以及资源的稀缺性，决定了海南房地产市场潜力巨大，空间无限。但如果这样珍贵的土地资源不善待、不珍惜，这就是对海南的未来不负责任。

    严之尧认为，第一，房地产是一个竞争的市场，土地资源由政府按照市场的规则配置，商品房价格的提高，主要收益在于政府。发展高端房地产，可大大增加政府的土地收益、房地产交易税收。发展高端商品房有利于增加财政收入，增强政府解决低收入阶层住房问题的财政能力，政府再用这些收益反哺低收入群体，有利于解决贫富矛盾。

    第二，海南省主体是一个海岛，经济属典型的岛屿经济，区域的极限性较大，生态环境相对比较脆弱，对人口的承载能力有比较严格的要求，再加上海南省经济总量比较小，公共财政无力支撑众多人口的公共产品支出。

    在三亚市区的月川居委会，本地居民仅有３１００多人，而目前外来购房和租房的就有３６０００多人，村中外来人员大部分无正当职业，治安发案率明显上升。如何做好这些外来人员的消化、处理工作颇让当地有关部门大费周折。

    高端房地产对高素质、高收入阶层有较大的吸引力。高端商品房，对城市的景观起到较大的正面影响，可大大提高城市的档次，高素质的人流还有明显的知识辐射作用，和带来较多的商业信息和商业机会，促进地方经济的发展。

    第三，发展高端商品房地产业有利于促进房地产需求的健康发展。我国经济已经有了长足的发展，高收入阶层不断壮大，具有购买高端商品房欲望和能力的群体在不断增加。做工一流、环境一流、品质一流且借助独特资源的海南高端商品房不但能使得政府和企业的收益增加，而且能够满足高收入阶层的消费需求，对引进岛外高素质、高收入阶层的消费具有吸引力。

    第四、有利于促进住房观念的转变。我国私人拥有住房产权的比例远远高于发达国家，住房租赁市场发展缓慢，整体房产利用效率不高，空置数量大，造成资源的浪费。控制新的经济适用房和低档次的商品房，有利于现有不同房源的充分利用，优化和培育现有低端房产市场，可提高现有房产的利用效率。

    严之尧表示，在高端房地产开发建设成为主流方向后，根据九部委的十五条措施要求，海南的房地产业应该围绕一省两地的战略目标，建设面向中低收入者的普通住宅，以满足岛内人士的住房需求，其具体对策和措施主要有旧城改造、建产业廉租房、建居民廉租房、福利房、经济适用房、“双限房”等。只有最大限度地满足了本土居民的住房需求，整个房地产市场才是健康、和谐、可持续发展的。

    （新华网海南频道１月２３日电）