海口土地整体价格这两年上涨很快。记者李幸璜摄

    “拿地、拿地、再拿地”。这已经成为海南许多开发商现阶段最重要的工作。在房地产开发所有的资源中，土地是根本。

    海口市海甸岛一块面积仅20多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达4000多万元，平均地价高达220万元/亩，而在两年前这里地价不过40万/亩至60万/亩。虽然这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪口呆。

    而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过30多万元/亩，现在则高达360多万元/亩。有的开发商声称，三亚一线海景地400万元/亩也敢拿，三亚市一般的土地价格动辄超过100万元/亩。

    土地成本迅速窜高的背景下，海南一些中小开发商把目光投向了海南二三线城市所辖区域，从炙手可热的一线城市海口、三亚转向琼海、文昌、保亭、五指山、陵水、万宁等二三线城市拿地。

    这一轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战略机会主义。

无地可拿的尴尬

    在人们看来，邱华（化名）的财富人生已经非常不错了。2000年前，他只是个在海口从事一般日用品批发零售的小老板。不久，他抓住海南盘活“半拉子”的有利机遇，投身于房地产项目。他和几个老乡合作在三亚收购了两个项目，又抽身回海口盘活开发了一座熄了火的酒店，改建成小公寓，卖得很不错。邱华个人的净财富已经超过数千万元。

    不过，随着项目进入尾声，邱华从陶醉中猛然惊醒：卖完改造后的公寓楼，公司下一个项目在哪里？这个时候，海口的土地价格已经拉升了很多，以他和伙伴的实力买不到什么像样的地块。而三亚的地价更是他的实力不敢问津的。对于下一步无米之炊的格局，他有些懊恼，为何没有及早储备一块地？

    邱华是海南本土一部分中小开发商的缩影。

    海南本土开发商们拿地的觉醒，滞后于华润、富力等国内地产资本巨头的先知先觉。

    当富力、雅居乐、华润等一大批国内赫赫有名的大鳄开始在海南本土高调招聘一些中低层工作人员时，海南本土开发商才猛然发现，外来的大地产商在海南贮备的土地，拔一根毫毛都比他们的腰还粗。雅居乐成为陵水清水湾约2万亩土地的一级开发商，富力在陵水香水湾拿下了167万平方米，在海口西海岸取得了45.2万平方米，在澄迈取得了450万平方米的土地开发权。 五年前来到三亚从事开发阳光海岸项目的广东联华国际，在收购三亚最高的半拉子楼后，也相继在海南收购贮备土地近6000亩。

    岛外房地产开发商们在海南狂飙突进大肆开疆拓土，是战略性的举措。尽管明年奥运会之后房价是大跌还是上涨，现在还不分明，但岛外热钱的大量涌入，海口、三亚等区域土地价格不断攀升，已经让一些本土中小开发商感受到了冬天般的寒冷。如果无地可拿，就可能被迫退出房地产这个高暴利行业了，本土一些中小开发商目前正面临生死存亡的考验。

谋划转移战略

    比邱先生晚两年才转入“半拉子”项目经营的滨海太阳城股份有限公司董事长周建辉，实现了从职业经理人向房地产开发商转型的角色转变。在四年的时间中，周先生在海口先后与人合作开发了4个“半拉子”项目，积累了近亿元资产。但比邱先生有着更系统的前瞻意识和战略思维的周建辉，已悄然在琼海、五指山贮备了两块规模不小的土地，那两块地将成为他事业下一步腾跃的着力点。

    周建辉认为，区域发展不平衡，资本实力不够的开发商，可以关注海南楼市的“二线战场”。事实上，海南二三线楼市已经兴起，五指山市今年报建的房地产项目高达70万平方米。琼海“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开发信心。

    一些中小开发商告诉记者，他们正在考虑转向开吃二三线区域土地“奶酪”，澄迈、文昌是他们的考虑重点之一。

    周先生认为，广大中小房地产商根基未稳，实力有待壮大，宜采取游击战和农村包围城市的战略。

    三亚美丽春天酒店的掌舵人庄先生表示，当前的形势又是海南房地产企业发展的一道分水岭，面对岛外大量资本前来海南圈地的形势，必须加快移师步伐。战略思维和资本意识、市场细分化、周期性、团队精神、游戏规则等等在其它行业已经深入人心的管理学词汇，对海南房地产行业来说为时不晚。他认为，应该自觉地基于战略布局有所准备，这样才能克服房地产市场的周期性，降低外部环境变化给企业带来的风险。目前的一线城市拿地竞争已经相当激烈，而二三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富，价格不高，市场竞争相对平和，是实力相对较弱的房地产企业较好的战略选择。

从机会主义到战略机会主义

    海南房地产市场正悄悄发生着一种深层格局的演变。

    在海南的房产商中，许多发展中的中小房地产商是怀着一夜暴富的心态半路出家介入地产业的。以往的成功，更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。省建设厅的有关人士认为，在与岛外房地产界人士交往中，海南的开发商素质有所提升，其中有的人开始以一种积极而不是抗拒变化的心态来实现自我变革。成长型房地产商要获得发展，必须从机会主义导向转向战略驱动导向开发。

    土地属于成长性资源。如果能够在中小城市储备一部分土地，房地产开发企业就具备了运作一个好项目的基础。尤其在区域、市场等条件发育不充分的环境下，获得成长性资源可以明显获得先发优势。但是，如果房地产商们都苦苦等待二三线城市各方面条件成熟再介入，一定会错过一些机遇，也会错失占据市场制高点的好时机，或者被对手先行一步，迅速发展并快速透支有限的市场需求。

    知名房地产策划人左农认为，市场政治家与战略管理者有着较大的差别。随着竞争的充分，市场秩序的规范，机会主义导向型的开发模式必将丧失自己的土壤。开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。

    房地产业有着鲜明的短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），抓住一些地方楼市刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。

    要想主导海南未来的楼市，海南的房地产商们还需加快自我升级的速度。（记者邓建华 实习生陈欣宇）

海南楼市均价3590元 预计下半年震荡向上
海南商品房销量远超竣工量 房价持续上涨
房价攀升 房地产成三亚旅游城一大景观

海口楼价越走越高 现在购房置业好不好？
物价“涨”声一片 海口二手房市整体回暖
均价破4千市民质疑：房价上涨过快正常吗