物业管理行业亟待完善规则

    物业管理行业中涉及收费的矛盾突出，反映了物业管理服务市场仍不够规范。

    一是业主大会、业主委员会的成立、组成困难，且在运作中缺少对物业公司的有效监督制约。目前，海南省已在价格主管部门备案的物业小区约有３００多家，其中已成立业主委员会的小区只占总数量的四成。在依法成立业主委员会的小区中，能够真正保障业主委员会的职权，对物业管理企业所提供的物业管理服务及时给予审查、监督，对维护广大业主利益起到明显作用效果的仅占两成左右。

    二是建管不分离，导致前期开发商承诺物业管理服务标准高，而实际的服务不到位、不规范，成为收费矛盾的源头之一。根据《物业管理条例》要求，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业管理企业，部分房地产开发建设单位为吸引购房者，在人员、资本、技术等方面对下属的物业管理企业增加投入，降低物业管理收费标准，使其中标，中标后又向广大业主承诺提供"低价、优质"的物业管理服务。而当楼盘售完业主入住后，开发商转向开发新的楼盘，对旧楼盘的物业管理服务投入逐渐减少，物业管理企业入不敷出，只能采取增加收费项目、提高收费标准或降低服务质量来弥补成本，使业主利益得不到保障，成为收费矛盾源头之一。

    三是配套政策规定实施细则不详细，界限不明确，导致业主与物业公司矛盾纠纷难处理。市场经济需要完备的"游戏规则"，配套法规出台少，出台的不细，可操作性不强，就容易导致现实中出现的很多问题没法快速裁判。由于物业管理涉及方方面面，在一些矛盾纠纷问题的解决上，主管部门因缺少可依据的配套法规与细节，难以拿出权威意见。就拿水、电费公摊计算问题来说，由于各小区具体情况不同，其线路的损耗、公摊的费用标准也各有差异，业主与物业管理企业的矛盾也主要集中在公摊费用的合理性上，但实际操作中如何判断公摊费用的合理性，则没有明确规定。针对一些业主投诉的多收费问题，相关部门只能通过查看详细账目才可判断，过程复杂，可操作性不强，使业主与物业管理企业矛盾纠纷出现时，主管部门无法快速裁定收费项目的合理性、合法性，不利于促进业主和物业管理双方建立和谐的价费关系。

    因此，政府主管部门应当加强对物业服务内容和标准、物业环境设施设备的配置、物业服务类型与规模、服务人员和费用的收支情况，进行调研和测算分析，并结合本地的综合市场价格水平，制定和推广科学合理的物业服务等级标准和收费标准，并要求各企业与业主之间根据新标准签订内容详尽的物业服务合同，以此作为业主对物业管理企业所提供的服务内容、质量和收费标准进行监督的依据。