海口房地产用外资飙升38倍 国内贷款下降
海南整治房地产市场秩序 售后包租等遭禁
房地产开发投资回落 海南经济存隐忧 　

    鲜花，勋带，奖匾。

    11月2日下午，海南省建设厅等部门在海口市新国宾馆隆重举行仪式，为刚评定的全省20强房地产企业授牌。

    经省建设厅批准，省房地产企业协会组织了海南省2004至2005年度房地产开发20强排序活动。经对企业主要经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献、质量、品牌与管理等5方面的审核评分排序，确定了20强。

    六年前，海南楼市开始走出“半拉子”笼罩的阴影，逐渐从低迷走向复苏。这一行业在改善海南城市形象，增加税收，为海南经济社会作出贡献的同时，也以不可思议的速度迅速诞生了一批富豪新贵。

    当然，当天盛会的意义并不仅只是一场豪富的盛宴，它也折射了海南省房地产复苏六年以来的得失，为海南房地产行业下一步持续健康发展提供了探讨的平台。

企业虽多 实力不强品牌缺失

    全省房地产开发企业数量多达832家，但其中排名前20名房地产企业的商品房销售面积占全省销售总面积的25.72%，商品房销售金额占全省销售总额的38.32%，商品房销售上缴营业税占全省房地产开发企业上缴营业税的38.32%。

    这样的数字清晰显示海南省绝大多数房地产开发企业规模偏小。省房协副会长陈权中介绍，2005年海南省平均每家企业施工面积和峻工面积分别为1.06万平方米和0.19万平方米，仅相当于全国平均水平36%和22%，这充分反映了我省房地产的弱小散的尴尬现状。

    历经1990年中期房地产发展低潮后，海南房地产业从1999底、2000年初开始重新崛起，经过六七年的发展，房地产业在海南省社会经济发展中已占有十分重要的地位，有效地改善了居民的居住环境和居住水平，带动了相关行业的发展，这是不争的事实。

    然而浮华的背后是，海南房地产企业数量虽然众多，但是综合实力不强，品牌基本缺失。即便是评上了海南20强的房地产企业，也没有一个在国内叫得响的名牌楼盘，20强房地产企业在2004年、2005年的总开发量加起来只有77万平方米，平均每个企业年开发量将近2万平方米。相比于内地稍有名气的开发商差之甚远，内地有点名气的房地产开发企业一年开发量就可能超过100万平方米。

    省房协有关负责人认为，海南房地产行业还存在着产业化程度不高，综合开发水平和开发质量需要进一步提升，房地产开发结构不尽完善等问题。

企业过小不利开拓岛外市场

    海口作为省会城市，城市规模是三亚的多倍，但在这一场财富的盛宴中，三亚当仁不让占据了主角位置。

    在全省房地产20名中，占据前三名的全部都是三亚的房地产企业。三亚的房地产企业开发的数量未必强于海口，但三亚房价明显高出海口一筹，相应的税收、销售额等数据也随之水涨船高。

    很难说房价高低就能判断一个城市房地产发展健康与否，但房价与土地价格相密切联系。海南作为中国独有的宝岛，土地不能贱卖或者廉价使用的一个重要标志是土地的价格。从海口与三亚的房地产博弈来看，三亚经营城市显然比海口略胜一筹，三亚百分之八十的楼盘是岛外人士购买，而海口岛外人士购房大约为百分之五十。能否吸引更有经济实力的度假人士取决城市的自然资源，但更取决于城市管理者如何规划城市、建设城市、经营城市。

    由于海南居民的消费力增长有限，海口、三亚房地产的居民自用部分已弱于岛外市场，海南的房地产市场必须面向两个市场：岛内市场和岛外市场。对于岛外市场而言，海南要十分珍惜和有效利用土地资源，发展岛外客户的高端旅游房地产，消费功能以休闲、度假、养老为主，在全国房地产市场上具有显著的独特性。异地营销对于房地产企业的品牌、实力、管理提出了更多的挑战。如果房地产企业过小，不利岛外市场开拓。

    省建设厅有关人士建议，为了提高土地的利用率，要继续鼓励企业做大做强，积极引进一批有实力的房地产开发企业，清理不符合资质等级条件的房地产开发企业，支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强、信誉度高的大型企业和企业集团。积极树立市场及社会公认的房地产品牌，引导房地产供求资源逐步集中到优势企业，提高房地产资源利用率，实现海南房地产行业的规模、品牌经营效益。

楼市完成新老交替

    纵观评上20强房地产企业开发的项目，很容易发现它们绝大部分位于海口、三亚的滨海稀缺资源区域。高耸楼盘过于靠近海边，使公共滨海资源成了私人领域一直广受环保人士的诟病。

    效益好、获益好的楼盘占据的基本上都是滨海一线区域，不能不令人对这些强势房地产企业的“强”产生疑惑，是强在管理？强在市场开拓？还是仅仅强在公关能力，能够占据别人不能享受的珍贵稀缺土地资源？

    根据统计，记者注意，除了昌茂之外，入选20强的房地产企业基本上都是1999年之后注册成立的房地产企业，这意味着原有的房地产企业基本上在海南淘汰殆尽，海南楼市已胜利完成新老交替。

    房地产咨询人士邓凡认为，入选20强的房地产企业基本走的都是中高端路线，绝大部分占据的是具有稀缺性资源的区域。凭借稀缺资源而迅速发展成长的房地产大佬，应该承担更多的社会责任。如选择合适区域，配合政府建设一定比例的普通商品房和经济适用住房，满足中低收入人群的住房需要。（完）（邓建华）