宏发阁业主讲述假合同事件

涉及宏发阁58套房屋转化为经济适用房的部分文件

海口房地产交易有限公司外景

　  法庭辩论两大焦点

    随着双方辩论白热化，案情逐渐集中在采取何种方式计价、房款是否多收两焦点上。

    两被告公司辩称：一、长期以来国内许多省市包括海口在内多是按建筑面积计价销售商品房的，两公司以建筑面积计价销售宏发阁不过是按行业惯例办事。二、原告诉状中引用的海南省建设厅有关文件，只是推行商品房销售按套内建筑面积计价，而非强制执行。因而两公司按建筑面积计价卖房不属违规。三、业主诉状中称公司没有履行房屋测绘义务，为此两公司有２００１年年底海口市房产测绘所的测绘报告为证，其内容显示宏发阁５８套房屋已测出套内面积，而公摊面积未测量是因为海口前些年房地产泡沫时房产管理混乱，最初的开发商将房卖予正宇公司时已资料不全所致。这也是两公司采取公告无异议的建筑面积（公告面积）售房的原因之一。

    二审业主代理律师韩芹针锋相对指出：１、本案所诉争房产按套内面积计价，是其转化为经济适用住房并享受政府补贴及税费优惠的前提之一，是售房商须履行的义务，这有海口市处置积压房地产工作小组办公室下发的批复为证。２、根据有关规定，房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，其记载的面积是法定面积，确认业主拥有的房产面积到底是多少，只能以业主房产证上记载的面积（产权登记面积）为准。即本案所讼争房屋应以业主房产证上登记面积（房管局实测建筑面积）作为计算房款的依据。３、售房商主张所诉争房产按含公摊面积的建筑面积计价，就应举证公摊面积是多少，然而售房商不能举证，而且还承认公摊面积无法测量，由此亦说明按含公摊面积的建筑面积（即公告面积）销售的主张不能成立。

    一审业主代理律师刘学强还提出，两公司置国家有关法律规定于不顾，在签约时未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，根据国家建设部第８８号令规定：“未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的”，“将处以２万元以上，３万元以下罚款。”

    法院审理认为，原告与被告公司签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，从内容上看并未违反法律的规定，应视为有效；原告诉状中引用的海南省建设厅有关规定非全国人大、国务院颁布之法律和行政规定，因而房屋按建筑面积计价也没有违反法律的强制性或禁止性规定。此外，原告认为房屋“缩水”有欺诈之嫌，这只是房产部门计算房屋面积依据的标准不同造成，并非被告未按协议约定的面积交付房屋，故原告提出的退还房款法院不予支持。

    法院还认为，此案房屋未全面测绘是导致纠纷发生的根源。因而判决海南正宇实业投资有限公司须测绘出各户的建筑面积、套内面积及公摊面积。海口房地产交易有限公司与海南正宇实业投资有限公司系委托代理关系，其销售宏发阁的行为应由海南正宇实业投资有限公司承担，无需负连带责任。

    此案终审结果引起业主们哗声一片。一位业主质问，不按规定明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，不见任何责罚；伪造数十份合同，也没有丝毫追究；按套内面积计价的诉求被驳，讨回被多收房款已无希望；海口房地产交易有限公司将责任全部推给人去楼空的海南正宇实业投资有限公司，这时候再测绘房屋面积还有什么意义？我们遭受的经济损失，到底该找谁赔偿？有业主当场表示，为讨回公道他们会继续申诉。