[网友：心灵微笑]

海南房地产再次发展原因

    在四年前，海南房地产迎来了第二个春天，海南房地产有了复苏的相象，随着政府对半拉子的加大力度处置，海南经济的升温及海南得天独厚的自然环境，吸引着众多外地客户，国内经济不断迅速发展，大环境也拉动海南房地产的升温，加上海南本地经济也蓬勃发展，海南本地也产生内在需求。特别是在非典和禽流感的爆发后，海南的热带气候的优越性尽显无余，海南成了无疫区，更让海南的房价看涨。海南房地产红红火火起来发展起来，海南房地产迎来了第二个春天。

海南房产的销售情况和客户结构

    2004年海南总共开发建设大约４００万平米，销售１２５万平米，半拉子盘活占了60%，其余的是一线海景房和新建楼盘，海景房占了大部分，毕竟海南的海景房吸引是吸引岛外客户购买的主要因素，而且海景房80%以上是岛外客户购买。还有酒店式公寓也是从广州、上海等大城市来引入进海南，酒店式公寓刚在海南出现，就受到一些投资客户的追捧，酒店式公寓也火热了起来，也带动了一部分投资客户。精装修的小户型也吸引了一部分客户购买。
    
    购买海南房产的客户主要分岛内客户和岛外客户，岛外客户又分为两大类，一类是用于休闲渡假养老之用，其中商贾名流等有钱人和少量投资者主要购买海口和三亚一线海景房，这类客户一般都不在乎钱，他们只在乎房子的地理位置和自然风景环境；用于养老渡假的的主要是退休的中等收入阶级，这些客户群主要购买小户型和二手房，价格1500-2000元左右的，另一类客户是岛内客户,他们主要是二次置业和刚成家立业的年轻人，这类客户也是强有力的购买者，他们的购买的价格从1300元-3000元不等，各有各的需求，根据自己的实际情况购买。基本岛内客户占销售量的60%左右。
    
    以上的客户群购成了海南房产的主要购买者，但是并不能完全消化海南的房产，所以海南的房地产也不是炒房者的短期产生暴利的地方，毕竟海南供给量和需求量相差太大。２００４年房屋报建量约４００万平方米，加上半拉子工程的待售面积约３００万平方米和２００３年报建的房屋面积约４００万平方米，目前待售房屋面积总量大约１０００万平方米。２００３年海口的房屋销售量约１００万平方米，２００４年的销售量在１２５万平方米左右。这些待销房屋，按照这个速度需要３－８年消化，海南房产的喜中有忧。

宏观政策出台对海南房地产的影响

    随着政府对房地产行业的监管力度的加大，一系列的管宏观调政策的出台，海南房地产行业发展进程中出现了波动，但是并不影响海南房地产的健康稳步的发展，但还是让一些财力不足、混水摸鱼的房地产商措手不及，回天无力，摆下阵来，心不甘情不愿的离开了这暴利行业，甚至可能再次产生了半拉子工程，但是这现象比较少数和短期的，也让海南房地产行业开始新的一轮洗牌的序幕。
    
    春节过后，国家开始对房地产行业开始亮出黄牌警告，包括半年内两次的房贷利率上调和房产税增加一系列的宏观调空措施的出台，说明国家已经开始对房地产行业过热现象进行抑制，但主要是打击房地产房价上涨惊人的地区。这两大政策的出台对海南房地产有一定的影响，但影响并不大，短期看不出来效果。因为人民银行第二次的贷款利率的上调给出各大商业银行可自主调节基准利率，各大银行执行的利率不一样，也对贷款客户和二次购房的客户给予的不同的优惠条件，更何况两次的利率上调对于按揭贷款的客户，每月增加的负担并不大。这政策的出台，虽然短期会影响低收入购房者的热情，但并不是长期的，除非国家有更大的动作。而增加房产税并不是全国性的，只是找一些个别城市作为试点，并且还带有双向性，以海南目前的房地产情况看，试点城市不会在海南。

海南省政府对房地产行业的政策引导

    今年海南省政府将对房地产行业进行政策调整，主要严格控制一线海景地和投资资金，避免形成新的泡沫.海南省政府这决策绝对是正确的，像海南这得天独厚的自然环境，一线海景地自然是不可再生和复制的，价值千金，未来增值不可估量，以目前的一线海景地价，无论是拍卖、挂牌、招标得任何形式来开发，都是廉价的，在现在地价基础上起码都要翻三倍也不为过。海南是旅游大省，要严格控制一性海景用地的审批报建，不能杂乱无章，影响了整个海南的旅游资源和环境。
    
    在今年年初，海南省政府和海口市政府就召开了会议，出台了一系列的政策，对房地产行业进行引导，主要严格控制用地和加快半拉子的处置，再度表示要把剩余的半拉子工程全部处置，但是谈何容易，剩下的这些半拉子，是难啃的硬骨头，产权债权纠缠不清，涉及关系极其庞大和复杂。还有海口市房产局今年三月出，悄悄出台了关于申请预售许可证条件的文件，文件内容降低了房地产开发商申请预售许可证的条件，这其实也是政府担心一些小开发商因自有资金的不足，造成所开发的项目成半拉子工程，也反应了政府对房地产行业的爱恨交加的心情，毕竟房地产对整个GDP有较大的贡献，但是又不能让房地产行业无序发展。
    
    经过十五年之间的两轮的房地产热潮，政府更清楚和理解房地产的内行和本质，也在房地产调控手段上更理性更成熟，眼光更长远。政府加强城市规划，注重区域功能的配套，包括这两年编制房地产业和住宅建设发展中长期规划和建设规划，相继完成了海口总体规划修编、海口外滩规划、西海岸规划、南渡江规划、东海岸规划等五个规划的招标工作。海口的未来已经清晰可见。还有在海口、三亚建立房地产市场预警预报系统的基础上，建立健全的全省房地产市场信息系统和预警预报体系。并且在２００５年房地产开发完成投资额要控制在７８亿元左右，这些一系列政府的动作，反应了政府对房地产行业的理性引导，并把房地产开发用地绝对服从城市规划和规划范围之内。这也让房地产开发用地走向市场化及透明化，减少暗箱操作和人情用地，避免土地的廉价出让及无序开发。而且还可以让海海南的房价继续在稳步发展中合理地上涨，还留给将来更大的发展空间。

解决两极购者需求

    海南房产的消费群主要由岛内居民和岛外购房者构成，海南的房产主要由盘活的半拉子房产和新建房产购成，这对海南整个房产销售有结构性结合的优越条件。而盘活的半拉子的主要消费群体是海南本省的居民和外地来海南度假养老的中底收入群体。因为海南的整体经济在国内来说是相对落后的，本省多数居民收入并不高，购房能力不强，加上来海南养老度假的购房者并不想买面积大和价格高的房产，所以要求盘活的半拉子价格不能太很高，控制在2000元每平米，正好解决低收入群体的住房问题，如果销售价格高了会影响销售速度和造成销售困难。
    
    而新建的楼盘多数在沿海沿江一线地，这些新建楼盘的购买者主要是本省高收入群体和外省比较有钱的客户，包括用于休闲度假或投资客户，这要求政府要从两个方面着手控制引导，在半拉子盘活上，控制开发成本，给以开发商一定的优惠政策，从而降低销售价格，鼓励本省低收入群体购房，解决低收入的住房问题。对于新建楼盘，严格审批，出台建设指标，保证新建楼盘的质量和整个地理环境的配套，这样才有让新建楼盘有增值的空间。

海南的房地产未来趋势

    在未来几年，海南房产将出现集约化、规模化、生态化的发展势头，因为随着政府对房地产行业重视，引导和控制房地产行业，特别是严格城市规划，、对规划用地的审批严谨慎重，资金少、规模小的开发商将被自动淘汰出局，在市场上出现的将是强强联合或者是资金规模雄厚的开发商，他们将成为海南房地产一级市场和二级市场的开发企业，这些企业的出现，将对海南房地产走进健康、持续的市场有积极的作用。因为企业的资金雄厚，他们重视品牌的建设，所以他们开发的房产无论是规模、配套设施、小区内外环境规划 、建筑质量、建筑风格都是精品之作。

    海口和三亚先后荣获“中国人居环境奖”。这是对海南人居环境最大的肯定。目前海南房价整体相对其他国内大城市来说是比较低的，房价还有上升空间，毕竟中国只有一个海南岛，海南得天独的自然环境，一年四季如春、风景如画，海南岛永远是其它省份居民心目中理想的“第二居住地”，拥有“健康岛” ﹑“无疫区”盛誉的海南房地产前途无量，是大有作为的。主要政府和开发商齐心协力，共同把海南房地产建设为健康、可持续发展的重要第三产业，进一步把海海南打造成全国理想第二居住地。（完）

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