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[ 新华网报道 ] 博鳌亚洲论坛分论坛——楼市2014:从调控到改革于4月11日16:30 - 18:00举行。新华社房地产价格监测工作组副组长,国家金融信息中心房地产事业部主任万利主持。 [ 2014-04-11 16:34 ]
[ 新华社房地产价格监测工作组副组长,国家金融信息中心房地产事业部主任万利 ] 女士们、先生们,各位朋友们,欢迎大家出席由新华社承办的博鳌亚洲论坛房地产分论坛,我是今天的主持人。今天分论坛来了很多人,我们知道房地产一直很受关注,所以房地产论坛也非常多,但是今天我们论坛请到的几位嘉宾,可以说是代表了房地产行业发展的几个大的趋势。 [ 2014-04-11 16:36 ]
[ 万利 ] 为什么这么说呢?正在拍照的这位先生是大家很熟悉的了,是来自财政部财政科学研究所所长贾康,一会儿他会给我们带来房地产税收改革的精彩解读。第二位是正在野心勃勃地进军商业地产的一批黑马,帝海投资控股集团有限公司总裁李小明先生。坐在他旁边的这位是美国Lennar国际总裁Chris MARLIN。最边上这位是可以说在楼市、股市都很得意的上海绿地(集团)有限公司董事长张玉良。这几位代表了房地产发展的:第一个是改革,第二个是多元化,第三个是国际化,第四个是金融化,几个大的趋势,所以今天论坛会非常精彩。 [ 2014-04-11 16:38 ]
[ 万利 ] 今天坛论坛主题是:楼市2014,从调控到改革。房地产行业最关心的还是政策怎么走?但是和过去不一样的是,我们至少明确了政策大的方向是从调控到改革。三中全会以来决策层的一系列表态都在强调全面深化改革。对房地产而言,相关改革至少有土地、财税和金融等方面。第一个问题请在座的三位预判一下,今年改革会走出几步?现在市场应该重点关注哪些政策信号? [ 2014-04-11 16:39 ]
[ 财政部财政科学研究所所长贾康 ] 谢谢主持人,大家好。说到主题,楼市在年度内从调控到改革,大的背景是全面改革的部署,这在十八届三中全会上已经有许多重要的、带有顶层设计规划的文件给予了最权威的指导。我首先看中的是,前些年多少轮改革之后,有一个专门研究房地产的中央政治局会议,通篇没有调控。后面说了一句话,促进房地产市场健康发展。这一句话就把市场做了一个提纲挈领的指导。 [ 2014-04-11 16:43 ]
[ 贾康 ] 如果把原来的调控引到改革这个词上,应该是双轨统筹框架的进一步构建和完善。双轨统筹,一边是保障轨。说到房地产,先要讲低收入阶层、收入夹心层怎么住有所居,那有效供给要托好底,具体托底事项就是改革中间三令五申反复强调,几年之内要把3600万套保障房有效供给提供出来,年度里是非常明确的要求,比如说是500万套左右的开工,接近500万套的竣工,做了非常具体的要求。在加快提供托底有效供给的同时,现在看到的,市场这方面需要配套的,其实和调控概念是必然有关联的,但是不用这个字眼,叫加快房地产税立法,并适时推进改革。这一句话有非常丰富的内容。 [ 2014-04-11 16:44 ]
[ 贾康 ] 非常简要地说,前些年做了这么多探索之后,在两会已经明确宣布,在人大这方面加快房地产税立法的同时,政府要让市场充分发挥作用,再加快推进保障房建设,而且保障房的要求前所未有地明确到廉租房、公租房要并轨。还有自住房,要想随行就市出手不能让你有套利的空间。这边处理好了。另一边是加快房地产税立法进展。房地产税立法是所有关心房地产和市场健康发展人士的密切关注。 [ 2014-04-11 16:47 ]
[ 万利 ] 房地产税收改革会不会增加税负?到底现在还能不能买房投资?从房地产税收改革政策目标上做一个描述。 [ 2014-04-11 16:47 ]
[ 贾康 ] 我的理解,比较直率地说,房地产税立法以后,一旦走到可以执行的状态,税和费合在一起的负担更合理化。但是这里不是处处都减税。原来费比较多的开发环节可能费要往下减。在交易环节的税负是要考虑往下减少的,交易环节包括住房,也包括商业不动产。但是不排除有些人主张的,按照消费住房持有时间长短在交易环节做区别对待。但是到了保有环节,就应该捅破这层窗户纸。保有税负是从无到有的,保有住房没有规范的税负,只有上海、重庆试点的房产税,上海只涉及增量,重庆是涉及增量里面的独立别墅。但是到房地产税立法如果真正能够通过审批的状态,最大的可能性,保有环节税收力度可能比两地试点要往上抬一些。 [ 2014-04-11 16:49 ]
[ 贾康 ] 对现代税制来说是有国际经验可借鉴的,但是国际经验又不能照搬。过去我有一个观点,房地产的保有环节,包括消费、高端消费的保有环节,税要适当加上去,我们并不能简单照搬美国对消费住房的税收框架。美国是只要你有房地产,税一定要征的,每一处不动产都不可能处于无税状态,区别状态也掌握的非常严格。中国恐怕在可预见的很长一段时间内,我认为税负一定要考虑给出所有的人第一单位的免税空间,不论他富裕程度如何。第一单位要免税,这个原则是不是可以确立起来?第一单位如果叫第一套房就比较大而化之,叫这个家庭平均居住面积就比较细致量化,到底怎么样还要看立法。但是税负要把第一单位放在一边以后,对剩下的高端来施加调节,这可能更符合现在中国经济社会转轨。既要使社会可接受,又要把制度框架建立起来,以后在动态之中完善。 [ 2014-04-11 16:50 ]
[ 万利 ] 贾所长对今年市场关注的信号给了四个字:双轨统筹。对于房地产税收改革,最先还是要从高端开始,不能一开始就走普遍征收的路线。 [ 2014-04-11 16:51 ]
[ 贾康 ] 刚才说的是我个人建议。至少人均多少平米应该扣减。基本没有人会赞成不分青红皂白,见到一平米就征一平米的税。我所说的第一单位应该作为减扣处理。 [ 2014-04-11 16:51 ]
[ 帝海投资控股集团有限公司总裁李小明 ] 我从昨天总理在博鳌论坛上的演讲说起来。昨天总理演讲有两点:第一,关于国民经济增长速度保持在7.5%左右,也就是说可能高一点,也可能低一点,都是可以容忍的,都没有什么大错。具体到房地产行业来讲,这个政策对我们非常重要,给我的感觉就是我们更有信心了。今年的房地产形势或者楼市在大的宏观经济政策下肯定可以获得平稳健康的发展。过去多少年来一直在调控,网上也有这种言论:越调控房价越涨,这肯定政策有值得商榷之处。新政府上台更强调的是说,市场的归市场,政府的归政府。政府应该更多的关注到低收入阶层和弱势群体的问题,应该多建保障房。 [ 2014-04-11 16:53 ]
[ 李小明 ] 我们现在提出3600万套,每年要完成500到600万套,政府把这块管好了,剩下的就是市场的事了。北京二环之内你愿意花8万块钱或者10万块钱买一平米房子,这是很正常的,因为二环以内基本上没有土地了。如果你不愿意买这么贵的房子,你可以到大兴去买。新一届政府上来在制定政策上,思路是非常明确的,就是政府把政府的事做好,剩下的该市场的就市场去解决。我想中国的老百姓是很聪明,也很智慧的,他会自己去选择自己能够买得起的房子。 [ 2014-04-11 16:54 ]
[ 李小明 ] 第二,总理讲到,应对经济不确定性我们有很多政策储备。我理解这句话的意思就是,具体到房地产行业,过热的时候浇点水,凉的时候再加把柴烧热一点。我们现在是社会主义市场经济,只要是市场经济,价格就会有涨有跌,这是很正常的市场现象。现在网上有些言论,说房地产要崩盘,房价要跌80%,我觉得这是危言耸听。首先政府就不会允许,说房地产崩盘,房价跌80%,地方政府也承担不了这么重的经济负担,老百姓也不答应。比如你花500万块买的房子,现在就剩100万了,那老百姓也会不愿意,开发商也会不愿意,所以这种言论都是不负责任和没有根据的。 [ 2014-04-11 16:54 ]
[ 李小明 ] 所以,即使经济形势出现某种不确定的情况下,政府有足够的政策储备来应对这种局面和形势,让经济保持一种持续、健康、稳定的发展,房地产行业也应该这么办。按照目前经济形势来看,很多储备的政策不一定能用得上,我们的经济形势远远没有到这么严峻的局面,从今年第一季度的宏观经济形势来看还是稳定的,有些波动是比较正常的。比如CPI第一季度是2.4%,这远远谈不上物价膨胀。所以从一季度的经济形势来判断,还不需要政府把储备的政策拿出来,所以我们现在储备的一些政策以后不一定就用得上。总的一句话,我对今年国民经济形势保持着足够信心,对房地产行业更有信心。 [ 2014-04-11 16:55 ]
[ 万利 ] 李总的意思可能是说对于房地产政策怎么走,第一个还要看宏观经济形势怎么走。第二个还要看房地产市场怎么走。 [ 2014-04-11 16:55 ]
[ 上海绿地(集团)有限公司董事长张玉良 ] 刚才贾所长和李总讲的观点,我非常赞同。从调控到改革,我觉得政府继续做政府应该做的事情,总理讲,手不要乱摸,我们也希望贾所长的政策让群众税少一点,会少开一点。税少一点,那群众就会很高兴。市场要归市场,非常正确。中央的意图也非常明确,从调控到改革,方法、手段都要改革,所以它已经很好的体现,要更多的改革,更多的让市场去管,政府尽量少管一点。 [ 2014-04-11 16:57 ]
[ 张玉良 ] 在这种背景下,再加上两位讲的宏观经济联系下,今年市场状况可能会是什么样呢?可能会更加分化。我中午跑到博鳌论坛来,记者第一个问我说房价跌80%,您看有没有可能性?我说有,跌在哪里?今年房价是个什么状况呢?我预计是更加分化。比如现在人口继续集聚,行政、教育、医疗、资源继续集聚的地方,让房价下来,供大于求的可能性几乎没有。全国80%以上的省会城市和重点一线城市,你让它跌80%,我看可能性几乎没有。我们讲一下比较热点的保定,保定为什么涨?大家猜测,北京要从功能上卸包袱,所以保定未来人口短期快速成长一定是个大概率事件。 [ 2014-04-11 16:58 ]
[ 张玉良 ] 因此,这些地区房价未来空间很大。所以你等着它跌80%买房,大概是个愿望。这样的人口集聚和这些城市功能、教育医疗资源集聚的地方,让房价再下来,可能性不大,我认为是平稳。但也不会像2013年那么继续狂涨。2013年是非常狂涨的一年,所以大家说2014年不行了,就看你跟什么比,跟2013年相比就会想怎么涨那么慢呢?但实际上还是在高位。省会城市去年一年都涨得比较快,所以今年要大涨,不太有这样的基础,会比较平稳,但是下跌的可能性没有。 [ 2014-04-11 16:59 ]
[ 张玉良 ] 分化到第三线、第四线,没有产业,人口还在外流的城市,你想让它不跌,我看很困难。因为前几年我们的政策导向,要增加供应,保持房价稳定,就全国来讲是对的,但是产业基础比较弱、人口还在不断导出的城市,增加供应完全是对牛弹琴。因为人口导出,也没有很好的就业,也没有更快的消费能力提升的前提下,哪里有这样的提升呢?所以有些地区跌30%、50%是有可能性的,就看跌在哪里。 [ 2014-04-11 17:01 ]
[ 张玉良 ] 现在我们调控要使改革更加市场化,我们有一些政策,我相信中央政府和地方政府都是很智慧的。比如中央政府今年定调双向调控,我相信一部分地级市很快会做一些,我这里限购根本不需要,那还要贯彻过去的限购干吗呢?信贷也不是我们管的,是商业银行管的。只要人民银行说这个地方还有可能性,那我就给第二套、第三套房贷款。如果资金来源、成本比较高,利息要市场化,我的项目可能投到其他地方收益会更高,那自然就不投你按揭贷款。所以信贷会逐步更加市场化。所以今年这种状态下,我个人判断,市场会更加严重的分化。 [ 2014-04-11 17:02 ]
[ 万利 ] 张总把我们的第二个问题,分类调控下会对信贷房地产市场产生什么样的影响都跟我们一起分享了。回过头来我们还想听听李总和贾所长对今年中央提出的分类调控下政策的理解,特别是它会对当前房地产市场产生什么样的影响? [ 2014-04-11 17:02 ]
[ 贾康 ] 我还想听听从美国来的专家,他介绍的国际经验。那我简单说一下市场分化。像刚才张总说的,今年已经看到比较明显的房地产市场分化现象,总体来说是一个好事情。它改变了什么呢?改变了原来很长一段时间一般人看房地产市场,把它简单看成是一个单边式的思维定式。单边上涨就没有什么风险,大家就无所顾忌,现在就要求买房人、开发商、投资者要做细分的考量,不是简单地的说我进去出手,而是要考虑我在什么城市、什么地段、什么样特定的户型,包括周围的环境,是不是学区房,它的景观特点,多样化因素聚集在一起来决定你的投资行为是高还是低。 [ 2014-04-11 17:03 ]
[ 贾康 ] 市场本来就是要有风险的,本来就是要有波动的,需要大家具体分析,要大家适应这种波动。而房地产的特点特别鲜明,你不能笼统地讲一个城市的房价走势,一定要具体分析这个城市不同地段、不同特点、不同要素组合在一起的那个不动产的那个可能价格走势。北京五环之内是一个大板块,更不用说北京有五环,还有大兴方向和通州方向,还有到了河北的燕郊板块,都要有细化分析。如果有了更符合市场经济客观规律的思维,会促使中国以后房地产运行方向健康,大家一起通过综合作用减少泡沫化的不健康的倾向。 [ 2014-04-11 17:04 ]
[ 李小明 ] 中央提出房地产要双向调控,要细分。房地产细分可以分这样几个层次:第一,从业态来分,有住宅地产,有商业地产。住宅地产和商业地产的属性是完全不同的,住宅本质上是解决居住的最基本需求。商业地产主要是服务性的。房地产一个是开发建设部分,一个是运营管理部分,商业地产建成以后更考验你的品质是你后面的运营管理。所以从这个层面来讲,从业态上来讲就要细分住宅地产和商业地产。 [ 2014-04-11 17:05 ]
[ 李小明 ] 现在很多人不问青红皂白,把住宅地产也作为投资品,我买两套、三套,就等着升值涨价再出手。这首先是一个误区,作为投资属性来讲,做商业地产可能更好,它的升值空间更大。具体到我们集团所做的商业地产,商业地产也要细分,商业地产是在什么城市?是在北上广这种一线城市还是在二线城市,在北京也得分,是在长安街上,还是在大兴,还是在燕郊,也要分,而不是说我买了一个商铺就往上涨,这是不符合经济规律的。也许你在二环以内投资一个商铺可能会飞快上涨,因为资源很稀缺。但是如果到北京的五环外或者燕郊,那风险就大多了。从这个角度来讲,具体到商业地产本身还有一个细分问题。 [ 2014-04-11 17:05 ]
[ 李小明 ] 除此以外,商业地产是什么业态?你是做高端的商业地产还是一般的商业地产,你是做百货形式的商业地产还是购物中心的商业地产,这也得细分。作为政府来讲,要根据不同的情况制定不同的政策,进行管理和调控,而不是说只要我投资房地产就一定能挣钱,一定能发财,一定能够增值、升值,我觉得这是我们一个很大的误区。以后要多考虑房地产不同的业态、不同的属性、不同的地段、不同的位置进行分类管理、分类调控,这样才能更符合市场经济的规律,也才能让我们的房地产更加健康稳定地向前发展。 [ 2014-04-11 17:06 ]
[ 万利 ] 李总的意思就是房价走势未来会告别单边上涨的局势,但是具体是涨还是跌要看不同种类、不同地区、不同区位,都得具体问题具体分析。美国的房地产市场相对中国来说已经非常成熟了,发展到今天,它的房价也经历了起起伏伏。我想问问Lennar国际总裁Chris MARLIN,您去过中国很多城市,那跟我们分享一下您对中国房价走势是什么样的看法? [ 2014-04-11 17:07 ]
[ 美国Lennar国际总裁Chris MARLI ] 非常感谢您的问题。非常荣幸有机会在这里跟大家分享,我同意刚才各位的观点,因为如果这个城市的人口比较密集又资源比较丰富的话,很难在这样的城市中出现价格下降。而在小型城市,比如三线城市中,很可能会出现房价不稳定的现象。美国也有这样的经历,并且验证了这一点。那些人们最需要的、土地最热的,比如像旧金山、纽约,尽管经历过一些价格短暂的下跌,也曾经有过泡沫,但是这样的下跌并不严重。比较起美国其他地方的房地产价格,下跌就不那么严重。同时,比较起其他地方,回升的速度也会更快。当然也有一些例外,但总的情况是这样的。 [ 2014-04-11 17:08 ]
[ Chris MARLI ] 张教授强调了非常重要的一个观点,就是投资房地产最重要的是我们关注投资的安全性。比如说学区房,这就是一个比较安全性的投资。在美国,投资所关注的也是这个房产周围所拥有的资源。还有一个就是和工作机会的创造直接相关。我们总是跟随着有工作机会更多的城市,有很多美国开发商就去找那些工作机会比较多的城市,一旦人们有了这个工作,才会进一步考虑投资房产。在中国,这些标准也是放之四海而皆准的,其实大家都讲到了这个观点。 [ 2014-04-11 17:09 ]
[ 万利 ] 下面是房地产企业的创新和转型问题。很多房地产开发企业都在入股银行,几位如何看待房地产开发企业金融化的趋势? [ 2014-04-11 17:09 ]
[ 张玉良 ] 中国的房价请美国Lennar的CEO来说一下也很有意思。美国的房价,比如底特律,底特律房价跌的几乎不值钱。美国纽约房价去年涨了多少呢?涨了20%。悉尼项目涨多少呢?涨了25%。但是正像美国公司的朋友讲到的,没有就业的城市,真的是20%到30%的速度在跌。我们的市场越来越成熟了,过去单边,以为房子都涨价,不是的。未来市场成熟了就是有的涨,有的跌,有的地方涨,有的地方跌,有的城市涨,有的城市跌,就是同一个城市也是有的地方涨,有的地方不一定涨,这是市场更加成熟的表现。反过来说,中央也越来越智慧了,市场要还归市场,但是一些必要的调节还是必要的。调节当然是双向的,是为了平衡。 [ 2014-04-11 17:11 ]
[ 张玉良 ] 房地产投资银行,有人说房地产本来就是金融,所以房地产公司都要转向金融,这是非常正确的选择,媒体可以写一大堆。地方城商行是每况愈下,副省级的城商行,2000亿到3000亿的市场规模,有10个亿的分红了不起了。上市公司有宁波银行、南京银行,我没有攻击这两家银行的意思。8年前我要投银行的时候,非上市银行价值是一块钱卖两块。现在上市的银行是0.9、0.8。您说这是市场价值吗?地产商要投这样的银行,我觉得可以写一大堆文章出来。 [ 2014-04-11 17:13 ]
[ 张玉良 ] 中国四大金融金刚,赚钱最多的是投行。一般的大银行,如果3万亿的市场规模,它把一万亿拿到投行去,占到这个金融机构的70%的利润。还有2万亿做银行的,大概30%不到。所以对房地产转入金融,我觉得应该转入比较有创新的金融,希望我们今年的金融有20亿的利润,但是我准备把两家城商行的股权要抛掉。至于说城商行要收购地方行,王岐山当副总理时就讲,你们别瞎跑,北京银行就在北京做,不是北京银行都能到上海、到北京去开,安徽银行更不能跑到南京去开分行、支行,这是不允许的,异想天开。安徽银行只能在安徽做,都是有地域锁定的。所以房地产公司要智慧一点,投资金融要看投什么样的金融。当然,每一家公司不一样,考虑问题可能也有另外的思路。所以我认为,房地产公司转型投金融要好好研究研究。 [ 2014-04-11 17:15 ]
[ 万利 ] 张总给我们媒体同行留下了许多悬念。Chris MARLIN先生,您怎么看待房地产金融化趋势? [ 2014-04-11 17:16 ]
[ Chris MARLIN ] 我想这取决于人们的想法,我听到了你们描述的战略,可能是一个非常好的想法,这个战略可能会有很多好处。房地产投资银行没有多少好处,但是在美国有很多房地产商都愿意参与到银行的一些业务当中,特别是在美国银行下滑的时候。我们有一个方法,就是和美联储的一些分支机构进行合作,他们希望在市场上找到一些合作伙伴,希望把这些资产优化,这些资产都是按揭的房子,主人还不起了,联邦政府就把这个房子收回来了,那我们就被选中。首先是美国的纳税人获益,并且是私人的合作伙伴会获益。 [ 2014-04-11 17:18 ]
[ Chris MARLIN ] 所以从刚才你们的角度,特别是贾康所长的角度,那将来会不会带来很好的收益呢?涉及到银行业,美国很多开发商都有自己的按揭贷款公司,我们也有自己的按揭贷款公司。在美国有两个政府支持的机构,就是房利美、房贷美。我们有自己的金融机构,但是政府支持也非常关键,能够鼓励美国人拥有自己的房屋,因为他们提供了低成本的融资方案。在中国我们可以看到,开发商开始投资于金融机构了,并不是像美国那样发生,因为在美国往往投资的是按揭的金融机构,而不是投资普通的银行。如果在美国,我投资银行可能会遇到麻烦。 [ 2014-04-11 17:19 ]
[ 万利 ] Lennar公司之所以金融化那么顺利,可能和美国金融开放程度有关系。Lennar公司直接向购房者提供贷款的情况,这在中国还有很长的路要走。 [ 2014-04-11 17:21 ]
[ 李小明 ] 房地产金融化或者房地产企业涉足金融业,这里有两个问题:第一,房地产企业涉足金融业或者投资银行是为了解决什么问题?是把银行作为你的一个业务板块来经营,我投资银行要获得回报,还是现在有些企业想的,我想投资银行是为了融资方便,这是两个不同的概念。所以要搞清楚,房地产企业投资之前要想明白,我投资这个银行是干什么。如果我就是为了投资银行获得稳定的回报?我对金融不是很懂,我不太清楚投资银行的回报和投资房地产项目,哪个回报更高。 [ 2014-04-11 17:22 ]
[ 李小明 ] 我觉得目前阶段你投银行或者投房地产项目,投房地产项目的回报比投银行高多了。投资银行是为了获得稳定回报或者高额回报,在现阶段不如投资房地产项目。 [ 2014-04-11 17:23 ]
[ 贾康 ] 我们媒体不能说某一个房地产企业投资银行了就说投资金融化,这是两码事。 [ 2014-04-11 17:25 ]
[ 李小明 ] 至于说我投资银行为了贷款方便一点,因为我是股东,我觉得如果是这个,那银监会要加强监管。由第二个目的就谈到第二个层面的问题,房地产金融化不仅仅是投银行,还有很多,比如上市,比如基金,有很多方式和手段金融化。在美国来讲,银行业分得很清楚,也是细分市场,有储蓄银行,有专门做按揭的银行,有专门社区银行。因为我们国家金融市场不像美国那么发达、那么成熟、那么完善,这些都还没有细分。比如按揭银行就专门做按揭,它可能不叫银行,可能就叫公司。所谓的房地产企业去投这种按揭公司或者按揭银行,那可能更稳当,那就没有这个嫌疑了。所以一定要把这两个层面的问题搞清楚,在每个层面上要想清楚你投银行想干什么,想达到什么目的。 [ 2014-04-11 17:25 ]
[ 李小明 ] 当然从我们企业自身发展来讲,我们还是希望投银行,作为一个业务板块。比如教育银行,每年有几百亿的学生贷款,过去十年高校迅速发展,扩招,从银行贷了很多款,靠银行贷款加快了教育事业的发展,让在校生急剧扩张,高校不是个企业,他怎么还这个贷款?所以这是一个政策性的业务,所以国家和政府能不能成立一个教育银行。咱们国家从古代开始就是重视教育的民族,我想肯定有很多人、很多企业家愿意投资这样的教育银行,挣点钱,回馈社会,回馈教育,把我们的教育进一步提高,这是我们在考虑的一个方面,当然这是一种想法,希望有机会实现这个想法,实现我们企业家的一个社会责任,能够有这样一个机会把我们获得的利润回馈社会,回报教育。 [ 2014-04-11 17:25 ]
[ 贾康 ] 凡是有经济活动就有经济风险,房地产企业金融方面更活跃,更易于进入一些它熟悉的领域。刚才提到直接融资的概念,那一个是上市,这是直接融资,一个是发债券,这是直接融资。我觉得这些道路都是应该打通的,框架上都有。当然上市在中国现在要进一步考虑股市的接受度。在债券发行方面是严重滞后的,虽然股市这些年还这么低迷,但是中国的债市更低迷。在中国必须使金融多样化,必须使金融深化,当然前提还是深化改革、配套改革。 [ 2014-04-11 17:26 ]
[ 贾康 ] 在这方面,房地产企业和其他企业一样,当然要注意这种发展的方向和可能出现的机遇,在这方面处理好,通过发行债券的方式加入金融活动,这个空间是值得重视的,但是不能一哄而起,一定要考虑自己企业的特定需要,考虑自己企业到底在这方面准备好了没有,你的专业知识和风险防范能力等等。两位企业讲的很对,介入金融领域到底想做什么?你主打的是什么样的战略和策略,是实现什么样的目标,这个目标是允许多重组合的,但是自己要想清楚。 [ 2014-04-11 17:28 ]
[ 贾康 ] 从我研究的宏观层面和整个市场发展、市场建设来看,国家以后应该更开明地鼓励各种各样的市场主体,包括房地产企业,他们更积极地考虑进入金融领域。因为中国现在在金融改革方面已经前所未有的清晰化,就是在一到两年时间内要实现关键性的利率市场化,把现在仍然没有放开的存款利率要推到放开的状态。和它相配套的,要推出一批中小银行和金融机构。和这个事情配套还要推出存款保险制,这里面是一环扣一环的。 [ 2014-04-11 17:30 ]
[ 贾康 ] 现在金融的供给,多样性是不足的,在很多服务具体表现上是短缺市场,中国这么多领域里已经告别短缺时代,但是金融服务在很多领域里是明显的短缺状态,特别是大量中小微企业,草根层面的创业创新,长期被金融所冷落,这些方面应该有更多的要素进去。房地产企业自己斟酌,自己根据特定的分析以后,如果愿意进入这个领域,我觉得政府应该开明的鼓励。 [ 2014-04-11 17:31 ]
[ 万利 ] 我们还有一个比较重要的话题,也是大家比较关注的,就是现在城市综合体的问题。媒体里对张总的报道是,张总的特长是做政府想做的事情。我们也看到,绿地集团这几年异军突起的王牌就是建地标性建筑,打造城市的名片。我们看到很多城市的商业综合体已经出现饱和,甚至过剩,或者相对结构性过剩,城市的造血机制、内生机制没有形成,活力也没有形成,最后造成一些城市成为空城、睡城。在这个问题上,张总您所倡导的产业地产如何解决这个问题?万科表示要做城市综合配套服务商,和城市共同发展。那张总和李总跟我们分享一下对这个问题的看法。 [ 2014-04-11 17:31 ]
[ 李小明 ] 我们帝海集团也是做房地产,在房地产里是主打商业地产,我们在北京长安街上有一座20多万平方米的城市综合体。其实我们这么多年做房地产开发,做商业地产的感受,我的观点很鲜明,中国的房地产或者中国的商业地产至少还可以活30年。 [ 2014-04-11 17:32 ]
[ 李小明 ] 得出这个结论的基本判断:第一,城镇化进程所要求的。新一届政府上来,特别强调加快推进城镇化。现在城镇化名义上是52%,但实际上真正具有城镇户口的只有36%。衡量一个国家、一个社会城镇化的标准,至少是70%以上。所以就我们国家来讲,城镇化还有很长的一段路要走。36%—70%,得翻一番。再举一个数字,美国从19世纪末到20世纪初开始解决老百姓的住房问题,一直到上世纪70年代才解决2亿人的住房问题。我们国家的房地产真正是从1998年开始的,结束福利分房到现在是16年,那要解决是13亿,16年要解决13亿的住房问题,这是违反自然规律的,美国2亿人用了半个世纪。我认为伴随着中国的城镇化进程,房地产行业至少还有一个很漫长的路要走。 [ 2014-04-11 17:33 ]
[ 李小明 ] 同时在城镇化过程中,解决老百姓的住房问题,同时要有配套的商业,不能说我就住在这儿,那就真成了鬼城了。北京望京就有这个问题,睡城,白天出去上班了,晚上回来睡一晚上,现在好多了。随着房地产业的发展,商业地产很自然的要跟着一块发展。中国城镇化还需要20年、30年时间,所以商业地产至少要有30年的路要走。 [ 2014-04-11 17:35 ]
[ 李小明 ] 第二,消费升级的需要。目前来讲,我们国家的投资、出口、消费三驾马车拉动国民经济的发展,现在消费只有30%左右,在美国是70%多。我们的消费从30%多到70%多也有一个漫长的过程,我们的经济以内需为主的话,以消费带动的话,还有很漫长的路要走。从具体的商业地产来讲,随着国民经济的发展,随着人民生活水平的提高,老百姓肯定有提高生活质量的本能要求。我们小时候去逛百货商店,那时候很简单的,买一双袜子、买一件衬衣就回来了,十分钟就解决问题。现在的概念是购物中心,所以你到了购物中心里,不仅仅是买一双袜子、买一件衬衣那么简单的事,去了以后可能要吃一顿饭,要看一场电影,要唱一下卡拉OK,周末时可能还带着孩子去购物中心玩一玩。在一些大的城市、一线城市,这种购物中心发展比较多,那到三线城市、四线城市还是没有的。随着消费升级,也需要商业地产的进一步发展。 [ 2014-04-11 17:36 ]
[ 李小明 ] 第三,昨天李克强总理在主旨演讲时强调的很重要的一点,城镇化最重要的是人的城镇化,而不仅仅是身份的转换,就是我有城镇户口,我就城镇化了,不是这样的。你从农村转到城镇以后要解决他的就业问题,首先要有生活来源。我们过去若干年的发展,只重视了物理上的城镇化,但是就业问题没有解决。他没有生活来源,你把他的地征了以后,可能给他一笔钱,给他几百万,但是他没有上班,他可能去赌,把钱很快就造没了。所以城镇化中,人是很重要的因素,我们商业地产恰恰符合这个政策要求,一个购物中心至少要雇佣几千人,老百姓被征地以后就地就可以消化,同时还可以给地方政府贡献税收。基于这三点,商业地产至少可以活30年。 [ 2014-04-11 17:37 ]
[ 万利 ] 张总跟我们分享一下,您觉得在产城结合问题上,政府和企业应该如何协调解决? [ 2014-04-11 17:37 ]
[ 张玉良 ] 刚才李总讲的很多观点我都赞同。我讲三点:第一,十年前我们做综合体,三年前我们开始转向做产业地产。十年前的典型案例是南京,我们的最高楼是450多米的综合体。三年前我们主要是做产业园区。 [ 2014-04-11 17:40 ]
[ 张玉良 ] 第二,我是从行业的区域来看的。大家觉得我们的地产行业区域在哪里?我认为有四条:一是我们国家经济整体在转型,过去工厂制造业要成长,要转型,大量催生产业地产。二是新型城镇化,要以人为本。人的城镇化要有就业,就业要有产业,那产业有第一产业、第二产业和服务性产业。同时要支撑消费,包括消费能力的逐步提升,它对保障服务于人的商业非常需要,产城一体。三是我们生活的改善,我们的环境、住房等等,至少有四到五个机遇。 [ 2014-04-11 17:40 ]
[ 张玉良 ] 第三,和政府的关系,当今所有城市,除了靠行政资源配置的以外,相当部分的城市都缺什么呢?缺未来有成长的产业。过去我们不了解,我们的政府说我们就是要为你们服务,我们听了很高兴,我们觉得政府很亲民。现在我到全世界一跑都一样,全世界的政府都应该做两件事情,一件事情就是要招商引资,要为这个国家、为这个城市提供更多的就业机会,这是他们的责任。很多元首、总统和首相都跟我讲,他的第一任务就是给这个城市带来就业机会。第二就是改革自己,提高行政效率。所以我们中央提出改革首先从自己改,这是符合国际潮流,也是自身需要。 [ 2014-04-11 17:41 ]
[ 张玉良 ] 现在中国政府缺什么呢?我觉得缺引进产业。特别是比较发达的地区招商引资已经不做了,我们的地方政府还应该招商引资。全世界的省长、州长、市长都来中国招商。我印象很深的是,很多美国州长都约我招商过去。澳大利亚的现任部长是新一届政府成员,他的总统告诉他,要做两件事,一个是最好地改善投资环境,提高效率,第二个就是招商。 [ 2014-04-11 17:43 ]
[ 张玉良 ] 所以我想中国的政府,要引进未来有成长性的产业,因为他不是为了这个产业,他在为这个地区民众的就业服务,就业是最大的民生。总理都讲,增长速度多少要用就业来衡量。就业对于政府来讲是至关重要的。所以我们做产业地产,我认为是完全符合今天中国当代需要。特别是中西部省份,它太缺就业了,这种就业就应该把产业地产与商业地产相结合,形成人需要的就业。在这个过程当中,我认为我们做空港产业、做高铁商务区,我觉得非常受欢迎。这里对企业来讲,最重要的是要持有物业,它不是住宅,不是今天建完,明天卖完。 [ 2014-04-11 17:45 ]
[ 万利 ] 据我了解,Lennar公司也参与了不少美国城市化项目的开发,那能不能拿一个项目给我们举例?在这种项目中,政府和企业分别扮演什么样的角色?或者说你们是以什么样的方式给城市形成这种造血机制? [ 2014-04-11 17:45 ]
[ Chris MARLIN ] 我想回应一下刚才其他人讲的观点,我听到说之前有州长过来要进一步招商引资,还有澳大利亚总理也曾经讲过这一点,我想我们来这儿不是完全只做生意的,我们是希望来交朋友的。我们的领导人来到中国,他们会有自己的想法,这是我的观点。 [ 2014-04-11 17:46 ]
[ Chris MARLIN ] 我的公司在城镇化过程中是怎么应对这些机遇的,是如何获得支持的?这里面有一个例子。我们在旧金山做过一个项目。美国政府把旧金山中的一部分军事基地,就是以后不再用了,40多年,这个军事基地一直位于旧金山的城市中心地带,完全是休眠的状态,没有任何就业的机会,对周围的社区没有任何贡献。在这么长的时间内,它所带来的是周围一片贫瘠。在很长一段时间,我们公司一直都在和旧金山市政府合作,同时和旧金山人民合作,尽可能获得把这个军事基地重新开发的权利。 [ 2014-04-11 17:48 ]
[ Chris MARLIN ] 土地是不值任何钱的,成本为零,但是我们要做的事情,要把数十亿美元投入周围基础设施建设。Lennar公司为什么会喜欢这样做?就是因为我们和政府合作。在旧金山,我们和政府的合作关系是建立在发债和税收基础上的。如果说我们把它重新进行了开发,这个地方变得更好了,那住在这儿的人民就得交税收。因为旧金山有非常多的就业机会,人们是想来这里工作的,如果在其他地方没有这个机会,我们根本不会花大力气改造什么军事基地。 [ 2014-04-11 17:49 ]
[ Chris MARLIN ] 在洛杉矶、纽约许多大城市都面临土地紧张的情况,土地紧张,工作机会就比较多。所以在这个地方建300多万平方英尺的区域,再配上一些研发中心,同时还有一些零售店和商店,现在在美国我们,我们做这种大型商店已经不是特别多了,我们建的有点像上海新天地这种性质的,我们当时就是这种想法,而且这样的想法美国不同收入的群体都会接受,能够迎合众多的群众。这种大规模对于中国来说是非常常见的,因为中国经常需要这么大规模的基础设施投资,非常多的钱的投资,在美国并不常见。 [ 2014-04-11 17:51 ]
[ Chris MARLIN ] 昨天在论坛上还有人跟我这样讲,他们最开始来到美国是1990年的时候,最近他们又去了,他们最核心的观察就是这么多年了怎么一点儿都没变呢?还是那个样子。我第一次来中国是2011年,到现在才几年,但是每次来都觉得变化这么多。所以能够参与到中国的变化我是感到非常高兴和骄傲的。我们在美国所做的事情,有一些可能对大家是有益的,但并不见得都是符合中国情况的。正像贾所长说的,中国不可以盲目去学习,中美之间有太大的差异,我们也对中国这些变化感到非常惊艳,我倒觉得可以从中国学到更多,尤其是在房地产方面。 [ 2014-04-11 17:51 ]
[ 万利 ] 昨天我和Chris Marlin先生聊到了一个项目,您谈到说做那个项目花了20年的时间,因为这在中国是非常难以置信的,那跟我们分享一下,为什么花了20年时间做这个项目? [ 2014-04-11 17:52 ]
[ Chris MARLIN ] 我们最开始是和旧金山的市政府,1998年时就开始谈这个项目。最开始的谈判,并没有赋予我们做这个项目的权利,一直到2012年的夏天才同意了这个项目,就是谈判谈了20多年。旧金山的市政府和加州,两个政府之间有很大的不同,很多人对每一个事情做监管的时候,会使每一个步骤都非常难。如果和美国的房地产开发商谈,他们就会讲,美国政府或者房屋的购买者,二者之间达成一致和协调,因为人们需要在这么拥挤的城市有房屋住,我们要保证30%的房屋是人们能够买得起的。我们希望能够使社区获益,我们希望帮助这个地区增长,使它成为更好的地方。 [ 2014-04-11 17:53 ]
[ Chris MARLIN ] 保障性住房也是我们的一个目标之一,在美国也有这样一个现象,就是监管比较多,但我相信市场会进一步增长。当然,市场增长了,整个工作岗位才能得到更多的创造。在旧金山,我们可以这样说,在一段时间内,旧金山没有任何新的房子,这是因为价格在不断上涨,也给服务业带来一些问题,因为他们都买不起这么高的房子,我们希望能够建造保障性的住房。我们非常高兴能够改造这个军事基地,能够创造更多的就业机会,但是确实很难平衡,一个是市场,一个是行政干预,我们非常高兴能和旧金山市合作。 [ 2014-04-11 17:54 ]
[ 万利 ] 我们尽管说房地产行业的税费很高,但是在中国房地产行业的规模和收益率是让国外同行羡慕不已的,在这种情况下为什么房地产企业要走出去?特别是张总,给我们介绍一下。 [ 2014-04-11 17:55 ]
[ 张玉良 ] 这两年来我们在国际化方面走的步伐在国内同行当中算是比较快的,我们现在在全球的投资有9个国家、13个城市,大概投了16个项目,200多亿美金,今年收入可以完成200亿以上,明年可以400亿以上,而且效益总体上也是比较乐观的。从我们的体会来看,第一,我们走出去不是放弃中国市场,我们认为中国市场仍然是前景看好,我们只是认为任何一个行业的龙头企业,最终都应该国际化,应该在国际当中去竞争,这是它的必由之路。所以绿地在国内已经基本布满的前提下,有条件的情况下,走向全球竞争,成为中国跨国经营的本土公司。 [ 2014-04-11 17:56 ]
[ 张玉良 ] 第二,近两年来,我们觉得国际经济回暖看好,而且资源价格相对比较合理,产品价格在上升,所以是比较好的投资窗口期。第三,走出去对绿地来讲,能够提升配置资源的能力,当然也提升品牌、提升形象。通过在国际上的发展,与国际伙伴的合作,提升我们在国内的竞争能力和水平。 [ 2014-04-11 17:58 ]
[ 张玉良 ] 第四,一个企业可持续发展来看,要面对全球市场,不仅是国内市场,国际有这个市场,那就应该去拓展,而且现在国际市场很好。我们刚开始说是中国市场的海外延伸,但现在我们已经在深化了,就是不仅要做中国市场,同时也要做全球市场。美国房子70%是卖给全世界人的,伦敦房子70%是卖给外国人的,不是卖给英国人的,所以你光做中国人生意也不对。当然,中国客户对我们来讲是比较容易获取,有优势,所以我们现在在更加深化。 [ 2014-04-11 17:59 ]
[ 张玉良 ] 我们这个行业走出去确实有很多挑战和问题,国际跨国经营要锻炼团队,要熟悉法律和文化,还要规避风险,还要建立更广泛的合作伙伴。这些合作伙伴能够跟你磨合得更好,那你的竞争能力更强。因为相对全球的地产开发来说,它的专业服务机构要比国内先进的多,那你要跟它磨合好、应用好,所有这些都带来风险方面的问题,当然还有汇率等各方面的因素。但从我们现在实践情况来看还是比较乐观。而且我们更多熟悉了美国、澳洲、德国、法国、马来西亚等各个国家的房地产政策。贾所长说中国的房地产税很高,但美国洛杉矶项目深入以后,如果出售的话,美国物业出售是45%的税收,我们是25%,但韩国比我们低。我们看到中国未来在各方面进步有很多空间。所以我对中国企业国际化还是看好的。 [ 2014-04-11 18:01 ]
[ 加拿大记者 ] 中国在房地产长期所有权方面有没有什么可以分享的? [ 2014-04-11 18:02 ]
[ 贾康 ] 我简单说一下,这个事情中国各个方面讨论很多,确实是有争议的问题。我个人认为,从国际经验来看,产权是一定要清晰,中国搞市场经济,这个是非常明确的,要坚持这个原则。相关不动产的产权有一个终极产权和使用权。 [ 2014-04-11 18:03 ]
[ 贾康 ] 中国现实法律框架是说,凡是进入开发状态的土地都是国有的,如果原来是农地,要进入开发状态有一个农转非的程序,凡是进入工矿开发的,都是国家终极所有权。但是使用权是可以清晰的,再做第二次界定以后是可以交易的,我们改革开放以后,比如住宅地皮一般是70年产权,工业、商业用地一般也有40年以上的产权,这个产权就是使用权,而不是终极所有权。在国际上来看,这种情况是允许的,不论看英国,还是看曾经在英国管辖之下,现在回归祖国之后一国两制的香港,包括美国等其他经济体的情况。土地并不是简单的说,我们称它为市场经济国家,它就是私有,它是有私有,也有非私有。终极所有权和使用权可以并行不悖的存在,有的是终极所有权是私有的,使用权交易中间是由交易主体和私人掌握的。中国现在在这方面是和国际接轨的问题,不存在过不去的法理硬障碍。 [ 2014-04-11 18:05 ]
[ 贾康 ] 比如现在要开征不动产税了,那地皮到了40年或者70年以后是国家的,那上面的附着建筑物是我自己有房产证的东西,这个矛盾怎么处理?中国的物权法已经有规定,成为用益物权的具体对象,它的土地使用权到期之后,应该做展期处理,这个原则已经有了,但是我认为现在应该推进进一步的立法细化,怎么展期?不是像人说的,使用权到期以后,只有把房子由政府无偿收回这一条道,做展期处理就是你可以继续持有房子,但是到底怎么展期?我觉得社会可接受的可能就是再办一次证,确认展期条款的方式,就把这个问题解决了,再办证就是工本费等问题,这是比较简单的手续问题,应该尽早在这方面细化规定,使中国社会方方面面,特别是自己有不动产的主体,特别是我们现在已经有了自己产权房的公众,心里吃下定心丸。终极所有权、使用权、框架清晰,而又有物权法里的展期规定以后,是应该推进立法细化工作的,在这方面如果继续按照这个逻辑往前推,应该不形成大家感觉有什么特别的威胁或者公众不能接受的不确定性问题。 [ 2014-04-11 18:08 ]
[ 海南电视台记者 ] 请问张总,我们知道您是去年入驻海南的,为什么选择在这个时候入驻? [ 2014-04-11 18:08 ]
[ 张玉良 ] 非常简单,绿地是全国性公司,海南是我们布局的一部分,我们只是进来晚了一点。您看到我们的项目,一个是旧村镇改造,还有一个是奥林匹克体育中心的项目,所以是属于以国家政策导向下的项目来做。还有就是我们觉得海南的定位要做成国际旅游岛,空间很大。如果按照现在这个政策,我们认为还有很多空间可以做。这个岛不但是中国的海南岛,而且是世界的海南岛。 [ 2014-04-11 18:10 ]
[ Chris MARLIN ] 我再补充一点,说到海南,我来自佛罗里达,我喜欢海南。海南和佛罗里达很像,非常美丽,这一定会成为国际旅游胜地的。 [ 2014-04-11 18:10 ]
[ 提问 ] 住宅是不是已经逐渐由投资品变成了耐用品? [ 2014-04-11 18:11 ]
[ 张玉良 ] 以我个人的想法,我现在是两者兼顾。 [ 2014-04-11 18:12 ]
[ Chris MARLIN ] 大多数的美国人买房子是为了自己住的,而不是作为投资品。人们有的时候觉得房地产也可以作为消费产品,也可以作为投资产品,但是这样的看法在美国遇到了困难。当人们开始把房子看作是一个像ATM取款机或者投资的时候是有问题的,我们知道2006年、2007年的时候,美国房市出现了一些问题,所以现在大多数人是租房子。 [ 2014-04-11 18:12 ]
[ 万利 ] 我们再次用掌声感谢张玉良先生、Chris Marlin以及另外两位,感谢各位的出席。 [ 2014-04-11 18:13 ]