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杠杆、库存、税改——博鳌亚洲论坛聚焦中国楼市三大“热词”

2016-03-24 18:31   来源: 新华社

  新华社海南博鳌3月24日电 题:杠杆、库存、税改——博鳌亚洲论坛聚焦中国楼市三大“热词””

  新华社“新华视点”记者王存福、郑钧天、罗江

  正在此间举行的博鳌亚洲论坛2016年年会上,杠杆、库存、税改是关于楼市话题的三大“热词”。与会嘉宾认为,一些地方楼市加杠杆“花样百出”,部分城市去库存“压力山大”,与此同时,营改增政策“靴子”落地,楼市税负变化也将影响市场预期。

  杠杆:变了味的加杠杆方式引发泡沫过大担忧

  “今年年初以来,非限购城市放宽购房政策,除允许购买多套住房外,首套房的首付比例在降低,有些地方甚至在实际操作中执行‘零首付’。”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛分论坛上说,“一旦房地产市场下滑太多,部分地方政府的财政将难以为继,银行体系的安全也会受到挑战。”

  “买房的两个目的是居住和投资,如果投机性购房过多,就会出现房地产泡沫,泡沫过大就可能触发金融危机。”世界银行原首席经济学家林毅夫也在论坛上表达了类似的忧虑。

  “新华视点”记者调查发现,目前,楼市场外配资加杠杆形式层出不穷。尽管央行规定个人住房贷款首付比例不得低于两成,但各地以“首付贷”为代表的、为楼市继续“加杠杆”的手段花样繁多,屡屡突破最低首付比红线。

  目前,除政策允许下的降低购房首付比例外,楼市加杠杆的主要方式包括:

  ——二次抵押。部分首套房贷款仍未还清的购房者,要买第二套住房,将第一套住房再次做抵押,而不需要还清贷款。

  ——以“赎楼贷”为代表的短期垫资。房东将未付清贷款的房子卖给下家,当下家的首付无法偿付房子原本剩余贷款时,由贷款公司先行垫资结清。比如,欲售出的房子还欠50万元贷款,而下家首付只能出40万元,剩余10万元由贷款公司垫付。

  ——部分银行信用贷款化身“首付贷”。新房消费贷、装修贷等消费贷款产品本身不应用于购房。但金融机构对此类资金难以监管,可能流向购房首付,甚至比“首付贷”授信额度更高。优淘城董事长薛建雄表示,随着金融业日益发达,各种消费贷、典当行都能支持个人购房首付,这对政府监管楼市金融安全提出了新的课题。

  中国人民银行、住建部、银监会三部门1年前联合宣布,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。2016年伊始,中央再次降低非限购城市的首付比例,最低两成。

  易居智库研究总监严跃进认为,商业银行首付比例下调是一种比较健康的方式,而其他一些变了味的加杠杆方式,如“首付贷”等则放大了金融杠杆、吹大了楼市泡沫。

  中国人民银行副行长潘功胜表示,央行将与相关部门一起严厉打击“首付贷”融资等叠加杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

  去库存:一些地方去库存方式存三大问题

  “当前各地已经采取的去化方式的有效性仍需要检验。”陈志武在博鳌亚洲论坛上说。

  国家统计局数据显示,截至2月末,商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米,同比增长15.7%。据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计,我国商品住房总库存的消化周期超过2年。三四线城市去库存难度不减。

  去年底召开的中央经济工作会议,前所未有地将楼市去库存上升到“国家任务”高度。但记者调查发现,当前部分地方楼市去库存面临强行摊派、供需错位、忽视去库存本质等三大问题。

  ——分配任务式。陈志武在论坛上表示,部分地方政府向下分配去库存指标,如政府公务员、国企员工等被率先“摊派”买房。如此一来,开发商的问题被转嫁给了普通购房者。

  陈志武建议,最好的去库存方式就是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰,只有这样才能堵住库存不断膨胀的源头。

  ——供需错位。中国房地产协会原副会长朱中一表示,一些地方库存难以去化的主要原因是供给的过剩和供需错配,“住宅产品忽略了市场有效需求,项目本身的质量问题与周边配套不足加大了库存去化难度”。

  薛建雄说,前些年,政府对待房地产的态度是“大干快上”,忽略了住宅产品软硬件配套的完善。目前三四线城市对住房综合配套的城市软硬件服务跟进滞后,对购房者的生活便利性规划考虑不足。

  ——忽视库存背后“人的城镇化”问题。海通证券首席经济学家李迅雷认为:“如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房,实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。库存去化若只是寻求‘接盘者’,是变相对开发商‘兜底’,只会引发下一波高库存风险。”

  严跃进表示,农民工进城很大程度上是就业导向型而非购房导向型,如果就业岗位少,农民工难以在城市扎根,单纯的刺激没有太大的效果。

  清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为,很多四五十岁的农民工因为没有基本社会保障重返农村,人为减少了有效劳动力供给。因此,未来各级政府将通过户籍改革去库存,促进农业转移人口市民化,助力新市民住房消费。

  税改:营改增后个人住房交易税负只降不增

  根据今年政府工作报告,从5月1日起,全面实施营改增,将试点范围扩大到房地产业等行业,其中建筑业和房地产业适用11%税率。

  “全面实施营改增后,一些中小房企可能会因为税收负担加重而被迫降价,以获得充足的现金流规避日常经营压力。”陈志武在论坛上说。

  目前,市场主要聚焦于个人二手房交易税率变化。财政部23日印发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,通知规定:除北上广深之外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。在北上广深,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  专家认为,营改增“靴子”落地之后,二手房交易基本平移了营业税政策。严跃进表示,“个人二手房交易按5%征收增值税,相较于正在实行的税率为5.6%的营业税,个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易,降低购房者负担,令交易市场更加活跃。”

[责任编辑: 张樵苏 ]
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